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主持人：各位网友大家好，这里是中经在线访谈，欢迎您收看。住房一直是大家关注的焦点问题之一了。很多人认为，如果手头有一些余钱的话，也要先买房，早买房，还有很多人认为，房产是家里的最大固定资产，这些消费观念是否合理呢？我们应该怎样看待住房消费呢。今天我们请到国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任、研究员秦虹和大家来一起交谈。秦虹，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任、研究员。兼任中国社会科学院城乡建设经济系副主任、教授，享受政府特殊津贴的专家，曾主持过多项研究课题并获奖。秦主任和大家打个招呼。 [01-19 11:21]
秦虹：各位网友大家好。 [01-19 11:22]
主持人：我们有一个统计的数字，80后买房一族有96.4%是父母支撑的，买房呈现了一个年轻化，买大房的趋势，是什么原因导致了这些现象的产生？ [01-19 11:22]
秦虹：是，就像你所说的，80后就开始买房子，显然是年龄偏小的，现在才20多岁，不到30岁，他们的工作年限很短，可能刚刚参加工作。从这样一些情况来看，可能这些同志工作年限比较短，收入是比较低的，而买房子本身是一项巨大的投资，这个投资对收入的要求是比较高的，没有足够的积累，你首付都拿不起，怎么买房子？最能依赖的就是自己的父母。 [01-19 11:22]
主持人：您认为合理的消费观念，能够在人们的买房过程中起多大的作用？ [01-19 11:22]
秦虹：我们认为，住房是家庭最大的资产，你要购买这项资产，需要具备一定的经济实力，如果没有一定经济实力，买房子是非常困难的，而且风险很大。我们需要转变理念，我们仅仅解决住的问题，不一定非要买，租和买都是解决住的两种途径，什么情况下可以买房解决住的问题，一般来说，在你的家庭收入积累到一定的程度，又能够足够付得起银行贷款之后，不影响家庭生活的情况下，你通过买房这种方式来解决住的问题，就比较合适。 [01-19 11:23]
秦虹：这个限度通常是家庭收入的30%以下，你这个时候买房子，解决住的问题，才不会影响你的家庭生活，如果你把家庭收入大部分都用来买房子了，你的生活肯定会受到影响，在这种情况下，你就要选择租这种方式来解决住的问题。等你收入足够高的时候，这个时候再考虑买房这种方式来解决住的问题，就比较合适。 [01-19 11:23]
主持人：现在我们的一些传统的观念中，“家”的观念很浓重，还有的小青年是很现实的，说“没有房子，我们怎么结婚”，您认为合理消费观念实现起来困难吗？ [01-19 11:23]
秦虹：这的确是需要一个过程，而且也需要我们宣传。住的问题，房子确实是家庭生活中很重要的一个组成部分，对稳定生活，安居乐业，这都是我们正常的一个想法，是没有错误的。但是的确考虑到现实的可能性，我们现在需要树立这么一种理念，结婚和房子不一定要联系在一起，无房不婚，啃老购房，或者低龄购房，这些消费理念是需要转变的，买房子本身可以先租后买，另外买房子可以先小后大，先旧后新，逐步地改善住房条件，这是一个梯度消费，否则的话会给年轻人很来很重的负担。 [01-19 11:24]
主持人：秦主任您刚才说到，租和买是两种途径，现在有公共租赁住房，您怎么看待这个问题？ [01-19 11:27]
秦虹：公共租赁是我们住房保障的新成员，我们过去主要是廉租房和经济适用房，现在新成员是公共租赁房，公共租赁和廉租房，与经济适用房最大的不同，在于面对的对象是不同的，廉租房在城市里面向最低保障的家庭，收入低，住房确实很困难，政府给他提供廉租房，这个租金水平非常非常低，几乎可以说是只要几十块钱或一两百块钱这样很少的租金，就可以租信廉租房，收入群体的收入水平是非常低的。经济适用房是要买的，这两类都是对有户籍的老居民。公共租赁是不受户籍限制的，它的发展方向是放开户口的，所以它是一个新的类型，特别适合我们刚参加工作的这些年轻人，能够帮助他们渡过积累首付这段时间的困难。 [01-19 11:27]
主持人：去年一年中，国家出台了很多关于住房的政策，比如12月26日，个人住房公积金利率上调，10月20日加息前公积金将累计接受公积金的上调影响，和以往住房公积金调息不同，住房公积金支持保障性住房建设的贷款利率也调整了，这些政策对于住房消费理念，有没有一些引导和影响？ [01-19 11:27]
秦虹：有引导合理的科学的消费理念，要有这种意识，先租后买，先小后大，要有这种意识，我们在制度上也应该规避那些风险高，收入积累少，贷款风险高的家庭，从制度上让他没有条件进入到买房市场中去，你不够买房门槛的，没有这个能力的，你就没有条件买房子。所以这样的话，把一些高风险的，收入低的家庭，屏蔽在买房的市场外面，本身也有助于避免把这些人拖到购房市场，来增加一些他们的风险，甚至带来相应的金融上的风险。 [01-19 11:28]
秦虹：这是非常必要的，因为制度上不设门槛的话，什么人都可以买，比如美国次贷危机，从2001年以后到2007年期间，信用水平非常低的家庭都可以买房子，你信用系数低，是没有资格买房子的。但是9·11以后，为了刺激美国经济的带动作用，放宽了标准，允许那些低信用家庭也可以买房子，他们买不起房子怎么办，就降低首付，很低很低，甚至是零首付，他就可以参与到住房市场买房子，所以我们看到，金融危机，美国大幅度提高利率以后，首先是这部分家庭还不了贷款了，马上他的房子就被银行受走拍卖，整个房产市场全都是卖房子的，买房子的很少，造成了房产市场的危机。由于美国房产市场都证券化了，就带动了全国的金融危机。我们在制度上的确是要防范。 [01-19 11:32]
主持人：现在随着中国经济的增长和人们收入的提高，很多人手里有了一些钱，有人有这样的观念，买房是一种投资，我买的房子越来越多，将来回报可能也越来越多，凡是投资，我想都是应该有风险的，您认为房产的投资风险表现在哪里？ [01-19 11:32]
秦虹：买房子的确是一种投资，不单单像你说的，买很多很多套房子就是投资，即使买一套房子自己住也是一种投资行为，很多人不赞同我的说法，就是买很多套房子就叫投资，我自己买来住不算投资。但是实际上买房子的过程，就是不断把你的货币资产转变为实物资产的过程，买房子和到银行存款都是一样的，是投资行为。如果你只买一套房子自己住，你把你的消费行为和投资行为合二为一了，如果你仅仅是消费的话，你完全可以租房子，你自己买房子，就是自己当了自己的房东，所以它是一种合二为一的情况。 [01-19 11:32]
秦虹：无论你买一套房自己住，也算投资，还是买很多套房子，都有风险，这种风险主要是三个方面，第一个方面，这个风险来自于房产投资门槛比较高，同时需要连续投资，比如20年，每个月都要还款，你是不能中断的，如果你有什么意外情况，一下中断了，就影响你连续还款，你投资就失败了，这与其他的股市、资金投资这种一次性的投资行为的差别非常大，必须要连续，如果不能实现连续性投资，你投资就失败了，这是一个巨大的风险。 [01-19 11:33]
秦虹：第二个风险，就是利率的变化，房价上涨和房价下降这个风险。我们现在大多数的投资和大多数买房行为，都是需要银行贷款的，因为数额非常大，你利用银行贷款买房子，这里有一个银行利率的问题，我们一直在调整利率，中国的利率目前还是要走高的，还是要往上调的，更何况未来10年、20年，利率的变化一定是非常大，你必须要保证你的收入，一定要高于利率的变化，如果你的利率变化超过了你收入的增长，到时候你连银行利息都还不上的话，你怎么还本，这个时候你风险就非常大。 [01-19 11:33]
秦虹：我们国家住房贷款都是浮动利率，浮动利率就导致你在买房初期你是没有办法预计，但一整套房子买下来需要多少钱，这是没法判断的，这是利率的调整给地带来的风险。第二个是房价下跌，你怎么保证只涨不跌呢，当房价下跌的时候，如果你买了房子房价下跌，跌过你房产价值来说，你投资也是失败的，这是第二个风险。 [01-19 11:33]
秦虹：第三个风险，就是变现的风险，我们很多的金融产品变现是很容易的，比如股市，但是房产的变现中间环节特别多，而且时间周期很长，不能说你想卖的时候，马上就能卖出去，如果房市出现低迷的时候，大家都卖房的时候，那是卖不出去的，而且中间的成本是非常大的，这些都要承担。所以买房这三大风险是都存在，同时存在。变现风险在中小城市，风险特别大，流动人口少，外来的需求增长得慢，所以你要变现，不像大城市二手房市场那么活跃。 [01-19 11:36]
主持人：所以我们在投资房产之前，一定要理性考虑。 [01-19 11:36]
秦虹：一定要理性考虑，我们这个投资要贷款，时间很长，市场利率的波动，对你带来的风险，要有充分的准备。 [01-19 11:37]
主持人：面对持续高涨的房价，工薪阶层也是苦不堪言，在北京上海这种城市，动辄就是几万块钱一平米，让很多工薪阶层对购房的梦想遥不可及。我国政府推进保障性住房体系建设，请您讲讲保障性住房包括了哪些类别，主要针对哪些群体？ [01-19 11:37]
秦虹：要解决住的问题，只要有住就可以了，不一定要拥有产权。因为要付出很多的代价，所以“住有所居”要根据自己家庭的情况，或租或买，对年轻人来讲房价高，购房压力大，这在全世界各个国家的大城市是普遍存在的，不仅仅是中国，美国的华盛顿，日本的东京，法国巴黎，伦敦都一样，这些大城市房价高，年轻人买房很困难，这是普通现象。 [01-19 11:37]
秦虹：所以年轻人在大城市里，为什么房价这么高，年轻人还愿意到大城市里来工作，是因为大城市就业机会多，发展的空间大。在这样的情况下，买房是有困难，但是又需要大城市这份就业的环境的情况下，住房确实可以先选择租房，是让你的房子服从你就业，如果你一开始就买了房子，你的住所就固定了，就限制了你工作的范围，如果你不断地选择工作，让房子跟着你的工作地点走，在你工作附近能租个房子，这样的话大大减少了你的交通成本，时间成本，生活压力，这样更为现实一些。 [01-19 11:38]
主持人：其实在各大城市，包括国外的大城市，这种买房的压力都是存在的，中国比美国还要高。 [01-19 11:38]
秦虹：美国房子的自有率比中国低一点，允许低收入家庭，低信誉家庭买房子开始，2007年住房自有率达到了69%，他们原来都是很低的水平，美国金融危机发生之后，很多人还不起银行贷款，他的住房自有率恢复到64%到65%的水平，他们有35%左右的家庭是通过租赁的方式来解决住的问题。我们有个规律，越大的城市，就是经济发展水平越高，城市规模越大的城市，租房的比例越大，而越小的城市，房价比较便宜的城市，租房的水平比较低。 [01-19 11:41]
主持人：还有什么别的原因？ [01-19 11:41]
秦虹：大城市房价高，全世界普遍是大城市房价偏高，买房子都不是一件容易的事情。 [01-19 11:41]
主持人：今年是十二五的开局之年，十一五期间有哪些成果？ [01-19 11:41]
秦虹：十一五期间，我们住房保障还是取得了非常明显的成果，特别是2007年24号文件出台之后，各个地方政府和中央政府共同努力来加大保障性住房建设的一个工作力度，还是比较明显的，目前说了三个层次，第一个层次，廉租房的保障，目前在各个城市基本上已经做到了，该保的全都保到了，按照当初设定的人群的标准，目前已经做到了。有一部分现在做经济适用住房来解决，针对的是比廉租房家庭收入高一些的困难家庭。现在我们十二五期间又大力针对没有户籍的居民，十二五又上了一个台阶，覆盖面将会更广，解决的人群将会更多。 [01-19 11:41]
主持人：您认为在国家推行保障性住房建设上，会面临一些什么困难？ [01-19 11:41]
秦虹：当然有困难，第一，建房子，首先需要土地，把房子盖起来，还需要资金，这些难题都摆在我们各级政府的面前。我们住房保障一个是土地的来源，并不是说我随便拿一个土地，就可以建保障性住房，保障性住房我们面临的是一些中低收入家庭，他们本身收入低，保障性住房要建在公共交通方便的地方，否则的话很远，又不方便，没有人愿意去。而交通便利的地方，不一定是市中心，可以在公共交通沿线，土地是很贵的，拆迁成本很高，征地成本很高，这是一个矛盾。 [01-19 11:42]
秦虹：所以落实好土地保障性住房的用地，土地又在公共交通的沿线，便利这些人群的出行，这是非常重要的。第二是资金，建保障性住房，需要政府长期地持有，它不像产权保障，卖掉政府就可以资金回笼，这个对政府来说也是一大难题，毕竟地方政府要做的公共投资需要钱的地方很多很多，保障性住房也很需要钱，所以怎么能够把资金安排好，落实好，就是一项难题。 [01-19 11:42]
秦虹：我们也看到，24号文件一出，中央政府和地方政府也都在试图建立这种资金的支持体系，中央财政补贴，地方政府也出资，再加上土地出让净收入的10%，加上公积金，增值收益，我们政策又提出来鼓励企业，发放长期建设债券这种方式，参与到公共保障性住房建设，来落实政府的这样一项职责。 [01-19 11:44]
主持人：看来这些矛盾的解决，也是需要一些时间的。 [01-19 11:44]
秦虹：需要时间，也需要探索，不断地总结经验，也需要我们地方政府下决心高度重视。 [01-19 11:44]
主持人：中共中央关于十二五规划的建议中提到，未来五年将加大保障性安居工程建设，中央经济工作会议也提出大力发展公共租赁住房，城乡建设部也要求，在2011年建设保障性住房住房，和棚户区改造性住房的数量，将比2010年增加。这是否预示着用保障性住房来解决中低收入家庭住房困难已经是一种趋势。 [01-19 11:45]
秦虹：这是对的，中低家庭住房问题的解决，很大程度上是需要政府提供保障性住房的支持，政府起到一个市场托底的作用。 [01-19 11:45]
主持人：在十二五期间，重庆将开征高档商品房的房产税，开征房产税对稳定房价有做影响呢？ [01-19 11:46]
秦虹：怎么理解房产税的问题，我个人有些看法，我认为我们国家从计划经济向市场经济转变，改革开放带来的一项很大的成果，就是过去我们绝大多数都是无产者，而现在变成了有产者，我们有了存款，有了住房，所以我们相应的法律制度就应该做出调整。所以我们2007年出台了物权法，就是保护私有财产的最重要的法律依据。 [01-19 11:46]
秦虹：过去大家都是住公房，现在社会上85%左右的房子是私有房产，在私有房产占了绝大部分以后，房地产税的制度就应该建立。现在大家知道，我们和房地产和住房有关的，目前有一些税费，但是这些都是在我们住房市场发展之前设立的，比如说现在大家很关心的房产税，这是1986年设立的，我们那时候还没有私有房产，也没有二手房交易，1994年的时候，我们私人房产交易市场也是不存在的，过去那些税收制度，现在还在延续，但是我们房地产市场已经发生了很大的变化，从无到有，从小到大，因此，建立和房地产市场发展相适应，和房地产规律相适应的制度建设，就是很重要的一环。 [01-19 11:46]
秦虹：我认为房地产税的制度，应该做适当的调整，和房地产发展相适应，所以房地产税的问题，更重要是一项制度建设，这种制度建设不是单一的哪个税要加减的问题，怎么起到调节社会财富，调节社会资源占有的这样一个作用，调节住房收益，起到这样一个作用，它是一个税制的体系，而不是单项税的问题。 [01-19 11:49]
主持人：开征房产税，群众答不答应这是一个问题，您觉得呢？ [01-19 11:49]
秦虹：如果房地产持有环节的税收，开征的话，可能涉及到更多的，80%以上的房产是私有房产，过去是不交税的，现在面临交税的问题，这样一个制度，显然是非常重要的，而且涉及的面也是非常大的，这个制度的变化是非常大的。怎么解决老百姓愿意不愿意的问题，最好就是公开方案，公开征求意见。 [01-19 11:49]
主持人：很多人担心房产税会增加住房成本，房价也会因为房产税而再次推高？ [01-19 11:49]
秦虹：如果说我们所说的持有环节的房产税开征，会增加成本，主要是增加居住的成本，就是你持有环节的成本，和交易成本能不能加进去，还要看供求关系，我房子买了10年，我年年都交税了，成本很大了，我卖房的时候，全都加到房子价格里面卖出去，能不能实现，那么还要看有没有人肯买，这个都加上去，人家肯不肯买，还是要取决于供求的关系。 [01-19 11:51]
主持人：在2011年影响房价的主要因素有哪些？ [01-19 11:51]
秦虹：我想两个因素，一个是货币因素，一个是供求因素。货币因素，现在对房价影响因素，除了本身的供求之外，供应量能不能增加，能够满足更多人需求之外，外围因素主要货币因素影响比较大，货币发行量，外围的资金的充裕程度，通货膨胀的预期，因为通货膨胀本身也是货币现象，所以这些货币发行的量，流动性的一个问题，通货膨胀的一种预期和实际的状况，都会对房价产生一定的影响，自身我们还是要增加供应，不但要增加保障性住房的供应，满足低收入家庭住房困难，还要适当地增加中小户型的商品房的供应，政府不可能把所有的住房问题全都包下来，还需要一部分家庭需要靠自己的努力，购买商品房，这就需要增加普通商品房的量，来缓解这种需求。同时还要控制投资、投机的需求，来稳定房价。 [01-19 11:51]
主持人：今天跟秦主任谈话非常愉快。我们从公共租赁住房谈到了住房的风险，又谈到了保障性住房，您给我们打开了心里很多的结，非常感谢秦主任来到我们演播室做客。在节目结束之前，请秦主任跟网友再说几句话。 [01-19 11:51]
秦虹：住房问题是每个家庭现在面临的主要的问题之一，每个人都有愿望能够住得更好，这是可以理解的。但是住房条件的改善，也是一个逐步的过程，我们要量力而行，科学规划，努力奋斗，这是我们逐步解决住房问题的一个总体的基础条件，所以我们说，先租后买，先小后大，先旧后新，实现梯级消费，这才是我们需要树立的购房理念。 [01-19 11:55]
主持人：谢谢秦主任，也感谢各位网友的收看，我们下期节目再见。 [01-19 11:55]
秦虹：再见。 [01-19 11:55]
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