编者按：
目前，限购似乎成为了全国楼市唯一的关键词，南昌也不例外。1月21日，南昌版限购令出台；1月26日晚，国务院公布“新国八条”，其中“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”显得甚为严厉。2月23日下午，时隔一月，南昌“新版限购令”落地，南昌市市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策，二手房被列入限购范围；个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；第二套住房首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍……
随着“新国八条”地方调控细则的加速落地，限购令风靡全国。
截止到目前，全国已经有21座大中城市出台限购令升级版，以稳定房地产调控的成果。纵观本轮限购“风潮”，多数城市都对限购人群、购房套数等做出明确规定，其中户籍也成为重要的调控手段，限购、限户与限贷并行。
由于各地出台限购政策的时间、限购的严厉程度不同，各地楼市表现不一。开发商推盘策略也出现了分化，有的加紧促销推盘，有的捂盘观望。而购房者有的为了规避政策继续买房，有的则持续观望。然而，调控仍在不断加码，楼市重新调整已经势在必然。
细则落地 严宽不一
在南昌市市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有1套住房的南昌市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在南昌市区购房。
23日下午，南昌市政府办公厅印发南昌市贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的意见的通知，南昌新版限购令最终落地。
从已经出台细则的部分城市来看，它们在限购范围、限购时限、限购对象等方面宽严不一。既有上海这样措施非常严厉的城市，也有不少城市的政策不太严厉。如福州仅对五城区限购，天津、苏州、郑州、武汉、济南、南昌等城市也是“划定了限购与非限购区域”，贵阳市更是明确仅对“一环内”限购，这些城市的限购被称为“温柔的限购”。虽然这些限购政策的尺度虽然并不相同，但它们也对市场产生了影响，业界预计可能出现增幅的拐点。
从限购范围上看，南昌市区暂时实行限定居民家庭购房套数，这与大多数城市在限购细则中规定在本市内限购一样，这也意味着南昌的限购细则仅对“市区”限购，据记者了解，从限购时间来看，大多数限购城市未明确政策截止时间，目前只有石家庄、厦门、贵阳的细则中则提出了限购政策有效期到2011年12月底。从限购对象看，大多数城市都比照“新国八条”中“本地限三外地限二”的基本要求执行，但对外地人纳税年限和社保证明年限的要求却长短不一。例如北京限购细则被称为“最严厉”，时间要求为5年；而南昌、上海、南京等地的要求则为一年以上即可。
限购升级 刚柔相济
春节后成都出台住房限购政策，开启了全国密集出台限购政策的序幕，有人认为，限购令是有效抑制房产投机和空置的一把利剑，成为第三轮调控的重要法宝，在全国30多个城市落地开花，成为打击投资和投机性购房最有力的工具之一。二套房首付比例升至六成，限购令再次升级，首次要求地方政府确定房价控制目标……显然，第三轮调控的严厉程度已经超过了被称为“史上最严厉”的第一次调控。
很多人支持限购的做法，那是因为“限购”矛头对准投机、投资。因为一个家庭购买两套、三套房，意图很明显，不能说绝对是炒房，但多套以上必然就是一种投资、投机行为，而住房消费应该控制在合理的范围内。所以，必须通过政策实现住房居住功能的最大化，将金融功能最小化。人们都希望通过限购能直接达到这样的目的。
但限购令将购房需求进一步限定在首次置业的刚需和真正的改善性居住需求上，第三轮调控能否达到调控楼市的效果，仍要看最终的执行，调控还在不断升级。否则，还有第四轮调控。有人通过对比分析认为，对已经出台的限购政策而言，一线城市限购政策较为严格，而二线城市，尤其是中西部地区，大多将限购范围划定在主城区范围内，有的虽然也列明“全市”，但是没有明确区域，因此也有操作空间。
由于南昌“新版限购令”将二手房也纳入了限购范围，所以之前人们出于对新限购举措的疑虑，积极把二手房过户，所以近期二手房成交量猛增。本周南昌市二手房住宅与新房住宅相比，二手房住宅多成交163套。而通过南昌市与南昌县的新房成交量的比较，我们可以看出，南昌县新房住宅成交量比南昌市多153套。之前未在限购范围内的二手房和南昌县房地产的成交量均超过了南昌市的新房成交量。由此可以看出，南昌市限购令对楼市的威力已经略显一二。
新房成交 非住宅超六成
2月22日，南昌的新房成交就“小宇宙”爆发一回，成交量首达到95套大关，市场颇有守得云开见月明之势，不过，令人觉得诧异的是，成交量中有超过六成为非住宅所贡献，如此看来，住宅市场的清冷，依然在延续。
南昌房地产信息网数据显示，24日南昌新房成交95套，其中住宅成交35套，成交面积3511.78平方米。非住宅方面，由于受“国八条”影响较小，也不受限购政策的影响，越来越受到更多投资者的关注。西湖区交17套，青山湖区昨日成交11套，红谷滩区成交24套。按照市场最近热点来看，成交以世纪风情 (论坛 新闻 视频)的商铺和水榭尚都 (论坛 新闻 视频)的公寓以及中央广场和金融中心的非住宅为主。
由此可见，非住宅的成交占比大幅提升，有业内人士分析，这在今后一段时间，可能会成为市场常态。从市场存量新房的情况来看，非住宅的存量为11430套，住宅仅为6251套。这也意味着，市场可售的非住宅远多于住宅产品，由此可以推断，如果新盘推售的速度跟不上，市场住宅的供应量将会变得紧张，而更多的资金将会选择非住宅产品。
业内观点
限购令抑制房价快速上涨势头
住建部政策研究中心副主任 王珏林
2011年房地产调控强化的表现之一就是限购限贷等政策范围逐步扩大，而地方政府必须严格执行有关政策，不能再打折扣。限购令一旦从紧从严执行，对于房价快速上涨势头必将起到抑制作用。
去年虽然出台了国十条，但全国房价尤其是部分二三线城市涨幅依旧过猛。一些地方并没有出台落实国十条政策，导致全国房价都在上涨。为此，政府今年出台国八条，提出了更细的原则和措施，目的就是为了保持市场稳定。在“新国八条”的问责制之下，2011年情况将会大大好转，房价不会再大幅上涨。
在“新国八条”和房产税的试点等一系列调控之下，今年房价或被压住。但在流动性充裕的大环境下，房价马上下调的可能性不大，因此今年全年房价走势将呈现出“上不去，下不来”的态势。
“新国八条”中要求，“2011年各级地方政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”仅此一条，就是悬在各级地方政府头上的一把达利摩斯之剑。
购买商业地产显得简单
恒茂地产营销总监 黄熹
当下，住宅开发大佬纷纷转战商业地产，已不是业内新的话题。其实限购令乃至全国楼市调控的一个核心理念只是，房子是给人住的，自住需求要支持，投资投机需求要遏制，这是支撑限购令合理性的根本所在。
有人担心长期限购会妨碍人们将房产作为财产保值工具，特别是在通胀预期背景下。事实上，由于“新国八条”规定二套房首付从原来的50%提高到60%，而商业地产首付一直都是50%。由此可见，购买普通住宅变得较为困难，而购买商业地产显然更加简单，就连公积金贷款也不将商业地产列为审核标准。也就是说，无论是商业贷款，还是公积金贷款，商业地产都不是限购的对象。相比之下商业地产的购买门槛显然更低。所以如果想以投资房产来抵抗通胀，完全可以考虑投资商业地产。
限购不是为了打压房价
香溢花城 (论坛 新闻)营销总监 郑琳春
新政实施目的只是为了打击投资客，减少囤房、炒房等哄抬房价的行为，让房价保持在一个理性合理的价位，而不是为了打压房价。限购令的实施会在一定程度上增加市场的有效供应，把房子卖给真正需要购房的家庭。其实限购令对投资者、投机者来说，有不小的影响力。但对于购买首套房以及改善型住房的消费者来讲，没有太大的影响。所以限购令只会对少数投资型需求的购房者产生作用，而剩余大部分自住型购房需求的购房者应尽早地出手买房。
从目前看来，限购令更多是一种政策信号，对购房者起到心理作用，短期内可能对稳定房价有所效果，但从长期来看影响有限。因此，南昌新版限购令对楼市房价的影响还有待观察。
（责任编辑：朱津津）
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