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主持人：各位网友大家好，这里是中经在线访谈，欢迎您收看。继26日出台新国八条楼市调控政策以后，一直倍受各界关注房产税改革今日有了突破性进展。27日晚间，重庆与上海两个城市几乎是同时宣布启动房产税改革试点，28日起试点征收房产税，就房产税一系列问题我们今天很容幸请到著名经济学家李开发和各位网友进行在线交流，你好。 [01-28 10:22]
李开发：各位网友大家好。 [01-28 10:31]
主持人：李老师是我们的老朋友了，多次来我们网站做客了。 [01-28 10:31]
李开发：谢谢大家对我的关注。 [01-28 10:32]
主持人：26日出台的国八条里面没有提到这个房产税，原因是什么？ [01-28 10:32]
李开发：国八条有很多内容，还是沿着最近五年房地产调控的思路，在进一步强化调控，出台一些调控措施，精确准确调控房地产市场。我们是实行最严厉的房地产调控，我们认为政府的房地产调控是有针对性的，是要拉动经济继续增长，同时要抑制房价快速上涨，这个原则一直没有变。之所以在最近国八条里面没有房产税的内容，从中央政府这个角度考虑，在全国范围内开征房产税，条件相当不成熟，要做大量的具体工作。 [01-28 10:33]
李开发：比方说，你要开征房产税，第一你要对整个社会所持有的房产进行全面普查，要有完整的房产档案，显然这个工作到目前为止还几乎没有什么进展，这是第一。第二，对涉及到房产税，就涉及到房产税的调控方式，我们知道这是财产税，对财产价值评估是最关键一环，价值评估第一是中央政府拿出一个全国各地适用的，能够指导价格评估这么一个公平、公开、公正的方案，还要有相当一批专业评估队伍，因为你面向整个房产税基数特别特别大，几乎是我们说社会上70%乃至80%的家庭都有产权，当然在农村也是家家有房，要把这个所有的房产都普查好。然后房产的价值参照什么来评估，它的定价标准是什么？比方说我们说你是北京市，二环内的房产，三环内的房产，如果你拿北京市平均数来说，可能有延庆的，可能有怀柔的，还有农村的，包括小城镇的房产。 [01-28 10:33]
李开发：如果把这个现有卖房房价加在一起可能很低，但是我们知道市中心房子已经超过三万奔四万，有的奔五万，这个参照系是什么范围？参照价格是什么？这些内容，包括我们政府的财税部门本身有没有做好，这个工作也没有开展。为什么？你要有大量的政策准备工作，所有政策条款出台，所有评估队伍到场，所有评估人员要经过专业培训，能很快给房产进行评价。而且这个房产评价这些方法我估计还是需要全国人大以及地方人大各个方面，多方面的讨论，征求广大人民代表的意见，最后才能形成。所以从全国一盘棋的角度来说，我们认为房产税在全国普遍开征这个条件远远没有成熟。 [01-28 10:34]
主持人：为什么现在在重庆和上海两个城市试点，出于什么样的考虑？ [01-28 10:34]
李开发：我以为有几个方面的因素，第一重庆和上海两个市的市委市政府领导一直希望能够为老百姓多做点事情。那么应该说房产税是地方税，地方有积极性是最重要的，因为它是地方的财政收入，只是说地方房产税的开征，必须报经中央批准。既然中央政府同意他进行试点，他就可以开始，可以做。 [01-28 10:35]
李开发：因为我刚才说了，地方政府的财政收入，地方政府在这个问题上具有举足轻重的作用，两个地区尤其是重庆，应该说近两年来，在保障中低收入阶层的住房权益，扩大保障住房的供应，采取有效措施，为低收入阶层增加收入，应该说在全国是首屈一指的。所以他们两个城市率先开展房地产税的征收，对全国房地产市场调控应该说带来了强劲的东风。 [01-28 10:36]
主持人：昨天重庆市市长黄奇帆谈到房产税的时候表示，说房产税其实象征意义大于实际意义，我们怎么理解这句话？您同意这个观点吗？ [01-28 10:37]
李开发：非常同意，因为这个话其实告诉我们两个信息，第一，政府在积极调控房地产市场。第二，现在出台的房产税还仅仅是整个房产税当中，应该出台一大摞子内容当中其中一小部分，这一部分应该说我们从学术上来讲，把它叫做试水，在试验市场的反应，可能有更多的税种，更多的征税面要普遍开征，所以这个仅仅是一个过程，它的对象也是其中一部分，而不是全部。 [01-28 10:37]
主持人：李老师，试点不仅仅是重庆，还有上海，我注意到重庆和上海房产税的细则，无论从试点范围，税率，征收对象，都有很多差别，您认为这种差别原因是什么？哪一种更具有操作性？ [01-28 10:38]
李开发：还是刚才说的两点，第一地方税是由地方政府主导的税种，所以这个地方他们又是试点，所以他们开征，征收的范围，征收的对象，税率都有不同，这个是可以理解的。他有条件，也有权力在他所在的辖区进行房产税的开征。上海的房地产我们看到，我们所有的网友和我们的观众注意一下，他是面向新购住房的用户，这些人如果已经拥有一套住房，那么他可以购的，只是住房不能超过人均60平方米。 [01-28 10:39]
李开发：另外如果他已经有两套房，不能再购第三套房。此外，非本市居民，如果你在这个城市里面，比如说停留或者居住、工作、生活到了一定的年限，这个一定的年限好像没有具体公布，比如有可能要求在这个城市里面工作两年、三年、五年，这个都有可能，但是具体细则没有出台。如果你是外地人，如果已经在原来的原住地有了一套住房，但是你在上海没有住房，你还是可以购第二套的，但是必须符合在上海市工作生活多长时间。 [01-28 10:39]
李开发：我们说这些，因为刚刚出台，还有很多内容还不尽详细，我们还不能精确把握究竟哪一部分人才能在上海购第二套住房。比方说，你说这个人他提出来，你要在这个地方工作生活，工作生活还有投资，现在实际上是强调这三个方面，投资是投资什么？比方说投资房地产公司，这也叫投资，投资任何一个领域也叫投资，他这个投资怎么定位的。打个比方，我已经在北京买了两套住房，我已经在北京有投资了，那是不是我可以再继续购房，这里面的细则还没有完全出台，我相信底下还有更细的操作规则出台。 [01-28 10:39]
主持人：上海房产税的细则在之前我们预计的基础上，其实有很多的优惠面积，这也是我们看到一个可喜的现象了，比如按市场交易价的70%缴纳，税率从此前传言的0.8%变成了0.4%和0.6%，开例免征范围为普遍住房和改善性需求设置，可见抑制投资性需求已经十分明确了。那么在上海房产税细则是国八条的有效补充，在国八条里提高二套房的首付额的严厉措施下，房产税是否意味着它更加完整？ [01-28 10:40]
李开发：其实国八条规定不能购第三套房，这是第一。第二个，二套房的首付上升到60%，应该说增加了投机炒房人的压力，应该说从稳步促进市场经济发展，促进房地产市场趋于健康，使过快上涨的房价势头得到抑制，国务院这个政策还是很有针对性，应该也会受到积极的效果。税率这一块，包括计算方法，比方说1986年，当时国家已经有了房产税，房产税的稳健，但是当时房产税面向隐形的房产在征税，那么税收的基础是这个房产价值，实际价值打掉一部分各种杂费，变成了60%到90%，实际上就是平均是70%到80%，实际征收的税基，征收1.2%，如果你这个房子用来出租，你租金这一块征收12%，其实大部分内容还是延用了，只是说我们这次上海征收实际上税率是6%，然后你现有资产价值是打了七折，这也是比较通行的做法，只是说我们认为税基还是比较偏低一点点。 [01-28 10:45]
主持人：我注意到上海市的暂行方法规定，家庭子女因婚姻需求需要首次购住房，可以免房产税，我想问一下李老师，我们怎么界定这个房子是因为婚姻需求而购的，这里面会不会存在一些钻空子的行为？ [01-28 10:45]
李开发：这个是这样的，假如说我这个家庭我有两个小孩，大儿子今年已经三十，二儿子今年已经二十四，二十四很有可能没有结婚，没结婚我们这个家庭现在已经有了三套住房，一共有了三套，但是有两套是可以免税的对不对，是不在这个调控范围之内的，但是由于儿子马上要成家，他已经是成年人，他随时都可以结婚，这个是国家法律允许的，他现在拥有的这套住房免税我认为比较合理的。其实就是他还没拿结婚证，如果拿了结婚证，他已经单独一个家庭，你还可以买第二套房，这个规定就是这样的针对性。 [01-28 10:45]
主持人：还是有一定的普遍性和针对性。 [01-28 10:46]
李开发：主要是对成年子女，就是假如说你还没达到就是我们国家《婚姻法》结婚法定年龄，在这个底下肯定不算，但是达到这个年龄，如果他单独有一套住房，看起来是一个家庭，实际上完全可以分离出去。 [01-28 10:46]
主持人：我们谈谈重庆，重庆开始进行房产税试点的时候，不免启发其他城市消费者，如果别的城市开始征收房产税，有的人想现在不如快一点，多买一点房子储存起来，这是不是作为投机者心里产生的考虑，对于重庆市开展房产税试点以后的政策您认为是否会引起其他城市的一种，对于商品房的抢购风？ [01-28 10:46]
李开发：应该说元月份前面20天，北京已经创造销售新高峰，销售量远远超过当时的供应量，这个政策出台以后，正像你所预测得那样，我们以为全国有些城市会出现一定的投机行为，但是有投机行为并不可怕，实际上投机行为针对我们其他的配套法规以及征收的面，它在那个范围之内，现在不涉及到我们现在征收税的范围，就是他购房目前来看也是合法的，尽管他是投机行为，但是我们房产税什么时候扩大到他那个领域，现在还不清楚，不过我以为，他们这么做，应该说也是比较冒险，因为他不能知道未来的房产税对他那一块调控力度是多大，有可能他会吃亏。 [01-28 10:47]
主持人：我们不能否认房产税出台对于一些投机炒房行为是有很明显的抑制作用。 [01-28 10:47]
李开发：在这些城市有抑制作用，因为最大的制约就是第三套房，现在国八条是面向全国的，也就是在全国范围之内，你购买第三套房都是一个问题，重庆的，上海的，他现在就是针对两个辖区的，他的政策还在试点过程当中，我们估计一般试点，少则一年才会有一个结论，就是一年才算是一个周期，他不会很快在全国推广开来，所以如果有些家庭才有一套房，他要借此机会赶快买二套房，就目前来讲还算一个时机。 [01-28 10:47]
主持人：在重庆改革办法中这样规定，应税住房计税价值为房产交易价，房产价格随着市场变动有很大变化，如果第二年房子上涨了，是不是意味着交税金额也会随之变动？ [01-28 10:47]
李开发：那肯定，市场交易价它的周期你要确定，比方说假如我们现在是2011年的元月份，我们确定6个月以前这个地方房产价格就是我们参照的交易价格，6个月以前可能刚好那个价格是高峰，这时候征税的时候，我可能就吃亏，这时候政府应该参照现实。但是有一种情况可能让他讨便宜，就是刚好我们计税依据就是从现在开始半年前，以那个为中心点，如果那个时候房价刚好是低谷，现在上涨了，可能我交易现在才做计税我可能讨一点便宜。 [01-28 10:48]
主持人：另外办法中规定条件成熟的时候，以房产评估值作为计税依据，我们怎么理解条件成熟，什么是条件？什么是成熟？ [01-28 10:51]
李开发：条件成熟，应该说是一个政府性的内容，第一就是所有的房产都有档案，只要在我们国土上，只要有住房的，那都必须明确这个产权是谁，面积是多大，建筑结构是什么，原来的购置价值是多少，现在的市场价值是多少，有了这些，这个房子属于谁的时候，以什么一种方式来评估，我们政策是怎么制定的，这些政策是不是能把我们现有的所有房产都能涵括在其中，到了这个份上，我们可以说条件成熟了。当然对照这个条件，我们说现在条件还是非常不成熟。 [01-28 10:51]
主持人：李老师，目前我们房地产评估和价格认定是不是有一个统一的标准，我们怎么保证在认定过程中一个公平公正性？ [01-28 10:52]
李开发：这个它是分这么几块，第一就是我们国家原来有资产评估的方法，第二我们国家已经形成一大批资产评估师，很多人拿了这个证，应该说我们专业队伍已经形成。但是这个队伍对我们现在面广量大的房地产市场的评估，从人数上来讲，他够不够，我们认为肯定不够，这是第一。第二，原来的评估方法跟现在针对房地产市场的评估，应该说还是有很大变化，新的法律法规，第一要制定出来，第二它如何操作，如何评估，这些专业评估人员应该特别了解，特别精通，而且能够熟练操作，这时候才能算是一个基本条件，才能开始征收。 [01-28 10:52]
李开发：因为税收是一个政府法律行为，应该说只有人大常委会，全国人民代表大会才有做出税收相关规定，这些规定还要经过反复讨论，征求老百姓的意见，广大人民代表把人民群众当中的不同意见汇集起来拿到人大讨论，最后经过人大讨论修改最后确定，它才是税法。依照这个税法形成这么一个队伍，有全部的档案，针对不同地区什么样的问题都有解决方法，只有到了这个时候，它才能开征。 [01-28 10:52]
主持人：还是需要一定时间让我们等待的。那么在上海和重庆开征了房产税以后，可能更多的人会担心房价，房价会不会随着房产税的开征而会被再次推高呢？ [01-28 10:52]
李开发：其实房产税的开征，我们认为对房价有一定的抑制作用，但是它其实也有一个会让房价上涨的作用，为什么呢？因为我们知道，我们调研国际房地产市场，在发达的国家，发达的城市，最高税率可能达到4%，就它的现有价值的4%。打个比方，你有一个价值四百万的房产，价值四百万的房产你扣除你的免税金额，比如我们刚才说，我们以前讨论的方案，主要是人均四十平方，在这个四十平方以内你是免税的，超过四十平方，你就得交纳这个税收。 [01-28 10:53]
李开发：最后我们税务专家反复讨论的时候，这个税，小康社会，小康家庭人均四十平方，还加上了20%的上下波动，结果专家们形成一致共识就是一个普通家庭，他的免税房产面积应该是144平米以下，超过144平米的就要开征税收。但是这个开征税收就是我刚才说的，你越是发达的地方，房价会炒起来，这时候他的政府开征税率是比较高的，你比方说在美国，超过部分最高有4.2，比方我有一个280平方的别墅，我家里只有144，还应该有一个136，如果四万一平方，可能就是六百万，六百万的4%的话，是24万一年，一年要交纳房产税24万。 [01-28 11:00]
李开发：如果这个城市发展的速度比较缓慢，这时候房产税可以很便宜，在美国最低也有低于1.0%的，0.8%的，但是1.0%，0.8%，这些都是相当不发达的城市，至少说不是增长特别快的城市，所以像重庆、上海现在房产税出台之后，有一部分家庭，如果眼前仅仅是一套房，现在他买第二套房是合法的，所以他实际上就会赶紧投入市场，这是一条，应该说本来没有想买，现在他可能要想买。 [01-28 11:00]
李开发：另外一个就是，这个0.4%和0.6%，假如我买来，我买的房子我把它出租出去，如果我能租五万块钱一年，它如果现在是0.6的话，我可以得到3.4，我把这个钱如果放在银行里面，我们知道现在银行一年期利率还没超过2.5，应该说我比放在银行里面还多挣了0.9%，所以这时候他还有继续投资的积极性，这样子那些原来举棋不定，以为这个房产税会很重，会打击投资者，假如你现在还是一套房可以买第二套房，所以这个因素将有可能带来房价继续攀升。 [01-28 11:01]
李开发：但是，国八条的文件规定，第三套房是禁止购买的，第二套房首付要60%的，这个第二套房的60%对有钱人来说不是个压力，因为当他把这个钱交了，他很快房产就是他的，实际上他可以拿这个房产再做交易，所以这一条影响力不大。但是禁止购买第三套住房，这对投机炒房是一个很大的压制。我在想，最近五年的房地产调控，我们可以这么讲，在一线城市，最近五年房价上涨了300%这是没有问题的，那么有钱人该出手该投资的早已经出手了，这个时候再想出手的人，往往都是收入不多，能力有限，所以他来出手加大投资，这个能力很有限的。这样子，这个叫平抑房价的措施也在起着作用。两个措施互相抵消以后，我们认为房价会稳定在现有位置上，既不会快速上涨，也不会大幅度下滑。 [01-28 11:01]
主持人：您刚才提到近五年在大的城市房价提升了300%，的确国家连续六年对房地产市场进行调控，房价依然高攀不下，您究其原因来讲，您认为什么原因导致房价高攀不下，会不会出台一些政策抑制这样的情况产生？ [01-28 11:01]
李开发：最近六年，从2005年开始，六年调控房地产市场，调控结果大家都看到了，但是我们要澄清，政府调控房地产这是政府的一个意向，就是要把房价给控制住，但是市场有很多东西它不是政府文件一竿子打下去就会马上立竿见影，主要原因是第一，我们城市在快速发展，城市化带来了越来越多的人进了城市。比方说北京，我们知道当一个城市每年GDP增加10%的时候，因为你GDP增加了，你的产业增加了，许多就业岗位也增加了，增加的很多岗位。 [01-28 11:12]
李开发：因为新增加的GDP当中，大部分岗位都跟我们说比较新潮，比较有技术，比较有开拓精神，还有一个比较符合未来的产业政策，这些产业可能多数是原来没有的，这样子他选用的人员肯定不是下岗工人，他必须面向全社会，往往是社会上有一定知识水平，并且有比较好的技术基础，然后也很有创业精神，这样一些人他就会被招聘到城市来。所以我们说，当一个城市的GDP增长10%的时候，他的外来人口要增长5%左右，这是我们研究调研的结果。 [01-28 11:12]
主持人：这个给房地产的压力就会更大。 [01-28 11:13]
李开发：是，如果我们现在最近五年，几乎GDP都达到了10，你想增加的外来人口数量是非常巨大的，面临这么一个巨大的人群，我们保障性住房的提供到目前为止还是在2%，3%，最多我估计也就是4%在这个范围之上，而且近几年，由于保障性住房其实也是要房地产开发商来开发的，他领了这个路，但是你会发现70%，80%根本没有完成，所以保障性住房建设速度，资金的投入，以及竣工交付使用都很慢，而且有些地方好不容易数量不多的保障性住房建起来了，但是由于分配的问题荒在那个地方几年还没有分配到位，所以这些导致越来越多人必须面向商品房寻求解决自己的住房问题。所以城市人口大幅度增加，我们的保障性住房供应渠道又越来越小，越来越多的人群站在商品房的购买者和潜在购买者的角度上，所以才是推动商品房的价格大幅度上升是可以理解的，这是第一。 [01-28 11:13]
李开发：第二个，再加上我们国家对投资炒房，投机炒房一直力量比较弱一些，我们在调查过程当中发现，我们社会上很多群众，包括许多网友对这个都有看法，但是其实大家也有理解不周的地方，就是我们国家要进一步拉动消费，尤其是近几年经济危机当中，如果不拉动消费，社会上的产业有很多就会处在箫条状态。我们知道我们机械制造、食品加工、服装这些产业以前都是以出口为主的，但是金融危机后，企业的订单少了，他的这些总价下来了，工资也被压下来了，因为他要继续出口就必须降价，降价除了工厂在降低自己的管理成本之外，很有可能工人工资也会降低，在这种情况下，政府要扩大内需，允许一部分投资者进入房地产市场，也是拉动内需的重要方面。 [01-28 11:13]
李开发：当然有问题再慢慢解决，所以这里面我们没有采取特别强有力的措施来管住房价，这里面也有拉动内需的需要。因为如果不能拉动内需，我们经济箫条下来，我们就业门路在减少，我们没有办法抵消金融危机对我们国家经济的影响，所以这里面政府在平衡这个房地产调控政策的时候，也有这个方面的考虑，但是这个方面的考虑我们社会群众理解不够。 [01-28 11:13]
主持人：针对这些问题您能不能预测一下2011房价基本走势？ [01-28 11:14]
李开发：2011年房价基本走势，我们把它明确下来就是上升的空间不大，这是第一。第二个，大城市的核心区虽然房价在上升，但是交易量越来越少，因为城市中心基本上被开发完了，那么大城市主要是在城乡接合部的房价会快速上升。二线城市，就是指省会以下的地级市这样一类城市，经济比较发达的地区，房价还会有较大幅度的上涨，这个较大幅度的上涨，其实是因为这些大城市，特大型城市里面的管控手段比较齐全，第二个许多人已经拥有了住房，投资空间不大。 [01-28 11:14]
李开发：第三个，就是大量资金，现在我们社会上资金特别丰富，因为我们知道我们最近几年，货币投放量非常大，这一部分资金要寻找投资和收益的来源，必须转战中小城市，甚至是转战西部城市，这样子二线城市的房价会有较大幅度的上涨。我们考虑2011年房价下降的可能，现在至少说没有明确的依据，我们认定房价要下降。尽管我们房产税出台了，我们还是一种试水的性质，第一个，它的力度不是很强大，第二个，它所针对的范围也比较窄，只是说我们认为比较有效的抑制房价的可能就是禁止购买第三套房的政策。 [01-28 11:14]
李开发：同时你会发现我们进购第三套房的时候，包括上海和重庆其实还是有区域性限制，就是不在这个里面政策还是可以变通的，所以我们对2011年房地产市场我们还是认为比较稳定，小幅度上涨，然后一个就是我们广大中低收入阶层，尤其是一线城市里面广大中低收入阶层的住房保障能力得到了加强，保障性住房的供应量比以前会大幅度增加，它也为我们广大中低收入阶层提供了一个定心丸。我们还看到这次保障性住房的增加，廉租房的供应，你哪怕你不是这个城市里面户口，只要你在这个城市里面工作了一定的时间，已经在这个城市里面有了相对稳定的就业岗位，他也是可以申请公租房，经济适用房的，这为我们低收入层带来一个福音。 [01-28 11:14]
主持人：我们刚才从房产税谈到了房产税对个人的影响，对房地产的影响，可能有人关心我们征收来的房产税用途是什么，去向是哪里？ [01-28 11:15]
李开发：房产税是地方税，所以各个地方政府可以有不同的安排。比如像重庆，他明确用在公租房里面，就是保障性住房的建设，有一些可以用来解决农民工问题，也可以解决城市里面现有城市户口，但是他住房比较困难，没有能力购买住房的群体，以及我们政府还要解决人才引进的问题，你是作为引进人才过来的，你要为这些引进的人才提供一定的保障性住房，这些每个地方政府的用途可能不同，但是主要还是集中在公租房，保障性住房，以及中低收入阶层的住房福利这个方面，作为一种资金准备。 [01-28 11:15]
主持人：的确保障性住房对于中低收入家庭、困难家庭来说是一个福音了，这种税收用于公租房建设，在国家层面来讲，是不是可以理解为国家在保障性住房建设上面面临一些资金困难？ [01-28 11:15]
李开发：应该说地方政府现在资金困难是存在的，我们在许多地方调查的时候，地方政府每年收入当中可能有30%，甚至有40%，45%来自于土地出让和房地产交易的税收。 [01-28 11:15]
李开发：考虑到土地出让会越来越少，政府的税源越来越少，地方政府可以逐步建立健全房地产税收的征管制度，这一块税收应该是补充今后如果没有多少地出让了，政府依然有比较充足的财政开支资金来源，这些我们在研究外国房产税的时候，你比如我们研究美国，美国房产税在国家层面上来讲，是整个政府税收的30%左右，但是对地方政府来讲，它几乎是地方政府税收的95%以上的来源，就是地方政府全部开支中，90%要从房产税当中来寻求支援。 [01-28 11:15]
李开发：所以开征房产税，目前来看虽然是个试点，虽然是在两个城市推行，但是国家一定会把它在全国推开，只是说这个推开的时间还要等条件成熟。然后房产税的征管会越来越完整，越来越详细，所有有房产的应该说都必须交纳房产税。 [01-28 11:16]
主持人：您能给我们预测一下推行时间吗？大概什么时间段？ [01-28 11:16]
李开发：我这么认为也是我们很多专家讨论的，有一部分专家认为近两年就会开征，我们认为十二五期间开征可能性不大，最主要是我们说房产税开征各项基础工作是要有大量的时间来准备，这是第一。第二个，房产税的开征主要的对象其实就是一些先富起来的富裕阶层，富裕阶层的影响力也是巨大的，所以出台这个政策，那还得要方方面面做大量的工作，有社会舆论的引导，有国务院政策的压力和推动，也有人大代表的努力，这些房产税才会逐步逐步把准备工作做好。 [01-28 11:16]
李开发：你比如说房地产的普查，只要有房子，就应该在政府房产管理部门档案里面，但是我们现在这个工作应该说90%的地区几乎还没做，这个工作要把这些房产都查清，这个房产我们说它的面积，它的结构，是整体交租，还是住宅地产，这个地产它原始购进价值是多少，现在它那个地段价格上涨的幅度是多少，我们按照什么标准来制定这个地区的房产价格。 [01-28 11:17]
李开发：因为我们说到北京市，你比如说大兴有大兴的情况，亦庄有亦庄的情况，延庆有延庆的情况，没有办法制定一个政策放之四海而皆准，每个地方它房产的评价其实都是需要根据本地情况进行调整的，所以这整个过程其实就是大量富有阶层和政府政策之间的博弈，这个博弈我们看到从06年开始调控房地产，房地产的博弈进行了六年，大家知道进展并不是很明显，虽然有效果。其实我们说，征收房产税这个政策出台的博弈也是很重要的，就是计价标准，计价的基数，免征的标准，以及税率，多套住房的征收方法。 [01-28 11:18]
李开发4：比方说如果我们要袒护一下富有阶层，那个老兄手里有二十套房，这时候出台的制度，如果我们所有人都是0.6或者1.0，那么显然他持有多套住房他不会受到损失。但是如果我们是累计计税，你第一套住房是免税的，到了第二套住房，超过四十平方以上的，我们的税率是变成1.5了，第三套可能是2.0了，那第四套可能是2.5了，你发现他到第三套以上，甚至到第四套的时候他没有办法持有了，所以这样子那个投资投机的，手里有二十套三十套住房的，他一看这个政策出台他马上要跳楼，马上要把房产抛出去，所以会不会出台一个政策有累计税，因为它的目标就是针对持有多套住房的。 [01-28 11:18]
李开发：第二个，我的税率究竟有多高，发达的地区，发达的城市，如果持有第二套住房，包括你的三口之家，你的总面积超过144，这个税率可能发达地区应该是我们认为比较合适的，可能应该是2.0以上，但是你会想到这个社会里面大部分比较富有的人都有二套以上，每个地方政策将来出台，都是一个地方政府政策和当地政府持有多套住房以及投资炒房富有人群之间一种利益博弈，所以这个博弈很艰难，所以我们说这个工作开展的难度特别大。 [01-28 11:18]
主持人：其实所谓全国推行，不仅需要时间和条件的成熟，还需要各个配套政策的完善，关键是要各地方因自己情况而定。 [01-28 11:18]
李开发：是，现在我们常常是一个政策能讨论半年没有结果，甚至讨论一年还有回潮。我们现在的房产税是保护中低收入阶层的，因为假如你有一套住房，你人均四十平方以上，总数144平方米以下，在这个范围之内税收都是零，房产税主要针对富有人群。 [01-28 11:19]
李开发：但是大家都知道，社会主义市场经济的初级阶段，应该说利益集团对社会政策影响比较大，政府很想出台这个特别有利的调控政策，但是还得要均衡这个社会的各个利益群体，保护他们的合法利益，所以这些政策应该是慢慢经过讨论，最后大家意见统一才能征收，所以我说，我以为“十二五”期间在全国开征房产税的可能性不大。 [01-28 11:20]
主持人：其实好的政策出台的确是需要时间的验证，并且需要时间不断调整方向，以便更好服务于人民的生活。今天非常谢谢李老师做客中经在线访谈。 [01-28 11:20]
李开发：也谢谢中国经济网给我们一个讨论的机会，谢谢广大网友收看我们的节目。 [01-28 11:23]
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