第一篇章：（1992～1998年）
老十八家的转身，民营房企的锐进
品牌房企初现雏形
从1992年允许出售公有住房到1998年停止实物分房，杭州楼市开始了它丰富的发展历程。这一过程正是今天的品牌房企成型的过程，它们主要来源于两条线：老十八家国有房企开始改制，走上了股份制道路，更有一部分走上了品牌之路；通过城西的开发而羽翼渐丰的民营房企完成了最初的原始积累，他们一开始靠的就是更好的产品。
公房出售时代：老十八家纵横市场
1992年以前，杭州的楼市基本算得上“公房时代”，房地产开发更多带着城市建设、满足职工基本居住目的而展开。那时很多市民还租住在公房里，每平方米每月的租住价格为1毛钱。
也就在1992年，我省城镇住房制度改革开始初露头角，当年5月，《浙江省城镇住房制度改革实施房案》出台，逐步提高公房租金，允许和鼓励居民将公有住房购买下来。一场住房私有化的改革就此展开。
公房出售从1992年开始，直至1998年12月出台《关于进一步深化我省住房制度改革的实施方案》，停止实物分房。在这六七年间的房改时代，单位团购一直是楼市主要的购买力量，杭州市城建、上城区房屋开发公司、下城区房屋开发公司、西湖区房屋开发建设总公司等“老十八家”国有房企承担了大量的城市开发和建设任务。
这一阶段的另一大热点是旧城改造。1993年下半年开始，包括凤起路、延安南路、湖墅路、庆春路、复兴街和城站广场的杭州“五路一场”改造工程全面铺开。
从1994年到1997年，更多旧城改造项目陆续动工，比如南星小区、青春小区、潮鸣小区、复兴小区、和平小区、新华小区等等。期间，杭州首期安居工程大关南住宅小区交付启用，我省最大的安居工程———三塘小区也开始动工。
在旧城改造的过程中，一些承担着大量拆迁安置任务的“老十八家”房产企业也开始改制组建，比如滨江房屋建设开发公司改制后成就了今天的滨江集团，上城区房屋开发公司变成了广宇房产，江干区房屋建设公司变成了宋都房产，老十八家的部分企业逐步走上了品牌之路。
涉外楼盘拉开杭州楼市市场化序幕
最初拉开杭州房地产商品化序幕的，是一批涉外房企建设的别墅和高级公寓。虽然它只面向狭窄的涉外客户群，但无疑给如何市场化开发商品房起了个引子。
涉外房地产项目在市中心、之江、银湖、七堡、城西、钱江南岸等各个区块纷纷开花。作为高级涉外商住区的中山花园，在后来的一些年头里，一直是杭州市中心的标志性建筑景观。当时杭州最大的高级别墅群，之江板块的梦湖山庄还最先推出了房地产整版广告，开了杭州房地产营销的先河。
当年比较有名的别墅还有七堡的圆梦园；钱江一桥旁的之江花园；毗邻杭州之江国家旅游区的银湖板块，如紫云山庄、宏福山庄等。
但当时的涉外高级别墅多数并不成功。曾号称浙江第一山庄别墅的宏福山庄，因前期投入太多，过半别墅又销售不出去，债务累累最终宣告破产。紫云山庄及时调整市场定位，以低价概念入市，才逃脱了“ 灭顶”之灾。
那一段历史，成为当时开发者们心中永远的痛。如今，这些当年掘取市场第一桶金的开发商或全身而退，或改头换面，只有相对比较成功的几个楼盘今天依然矗立，诉说着当年的辉煌。
蒋村商住区：杭州本土民营开发商崛起之地
城西无疑是杭州本土民营房企的兴起之地。1992年5月，蒋村并入余杭的三墩镇；1996年5月，蒋村划归杭州市西湖区。蒋村的开发者们就在那开始了原始积累。
其实早在1993年起，杭州房地产开发的重点就逐步转移到城西蒋村区块，一时间将近20 家开发商云集城西，竞争十分激烈。其中不得不提的，就是当年的绿城、华电和金昌房产。
宋卫平、周庆治、吴忠泉等杭城地产大佬们都是在城西完成了原始积累。绿城开发了后来名震杭州的桂花园系列；华电（即后来的南都）开发的南都德加公寓在当年有标志性意义；金昌（即后来的金都）开发的新金都城市花园，在当时就提出了科技概念。这些民营房企也就在那时一步步站稳了脚跟。
1996年前，市场的主要力量即单位购房、外地人购房主要集中在市中心，杭州市区居民个人购房比例尚低，蒋村商住区虽然已起步但仍然得不到市场的广泛认同。为了推销楼盘，城西楼盘开始频频在报纸上做广告，像金都新城甚至跑到温州去推销楼盘。他们开始有了品牌意识，宣传中把小区的环境作为卖点，讲究住宅的舒适性。
随着杭州市政府开始对城西一带配套设施加大投入，加上取消实物分房，实行货币补贴的政策，以及杭州对拆迁户货币安置的实施，楼市迎来了一个春天。当时商品房最为集中、开发水平最高的蒋村商住区华丽转身，成就一批民营房企走上了历史的舞台。
第二篇章（1998年~2001年）
散户时代的飞跃
1998年取消福利分房意味着一个新的购房时代的到来。此时，开发商正式迎来了个人购房的春天，他们开发新概念、新品质的楼盘，不断挖掘杭城未开垦的“处女地”。这一段时期，许多经典楼盘产生，消费者购房热情空前，一些品牌房企完成了从积累到扩张的过程。
散户时代真正到来
1998年7月，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化”为核心的住房制度改革。
受房改房上市以及实物分房时代结束的影响，杭州房地产市场在1998年迎来了散户年，散户购房比例超过团体购房。一批在城西做生意的外地人，在城西率先买起了房子。蒋村一带，大多数楼盘已是个人购房的天下。金都开发的新金都城市花园，个人购房的比例占95%以上；同为城西区块的“湖畔花园”，个人购房的比例大体与“金都”持平。个人购房比例的上升，意味着普通收入者开始涉足置业性购房，许多有远见的人在那时就掘到了楼市的第一桶金。
形形色色，各种新概念的楼盘开始如雨后春笋般在杭州崛起，如金都房产提出的“2000年住宅概念”，中江都市花园的“全面提高居住质量”，和平小区的“新生活空间，以人为本”等。
1999年，又一利好信息出台，中国人民银行下发了一条《关于开展个人消费信贷的指导意见》，首次提出了“积极开展个人消费信贷”的概念，按揭购房陆续普及。用少量的钱就能住进新房，大大提高了个人购房的能力。
从城西蒋村到多区域全面开花
1998年，杭州城西开盘的一些新楼盘，不仅规模大，而且在房产品的定位上也开始转型，大都不约而同地定位为中高档舒适型住宅。原本被认为是“小环境好大环境差”的偏远地带正在被开发商定义成为新的住宅区。由于地段劣势明显，开发商在开发理念、物业管理等方面下足功夫，市场反响不错。城西楼盘在规划设计上有极大的创新，4~5层的多层，人车分流，中心花园等，如当时的桂花城，品质创下了杭城当时的一个高峰，而价位大多在每平方米3000元左右。
面对越来越注重开发理念的城西房产，原来一直不愁卖的市中心房产也开始重视起广告和营销了，南都天水苑、天巢花园等市中心楼盘频频在媒体上做广告。市中心房产随着东河沿线等旧城改造的进行，一批优质房源开始推出，万安城市花园系列、青龙苑、东河丽景等都在这一阶段面市，而定位最高的两个楼盘就是绿城的绿园和华浙的白马公寓。
这一阶段也是钱江两岸开始启动的时候。随着1999年杭州市滨江新城区规划方案正式通过验审，滨江房地产业的发展蓝图也开始 “浮”出水面。其后，钱江新城的也开始亮相，2001年，杭州大剧院正式破土动工。
不得不说的是其间绿城的扩张步伐。2001年，绿城相继开发杭州春江花月、临平桂花城、合肥桂花园等项目，合肥桂花园是绿城第一次走出浙江，由区域性发展商开始转型为全国性开发商。
大杭州格局初步形成
2001年3月，余杭、萧山正式并入杭州市区，杭州市区面积由683平方公里扩大到3068平方公里，人口由179万增至373万。萧山、余杭撤市设区，并入新杭州，同时也拉开了萧山、余杭从公共基础设施、社会保障、人才培养、居民观念等方方面面向杭州靠拢，争取“同城待遇”的拉力赛。
大杭州概念的引入，对于杭州房产的发展无疑是一个利好消息。余杭区作为杭州的副城和重要的居住区，随着房地产市场的快速发展，本身又具有三面环绕杭州的地理优势和价格定位上的准确判断，慢慢成为杭州发展郊区住宅的“排头兵”，也逐渐成为杭州房地产供应的主流区块。
在房价、供应量和同城效应的综合作用下，余杭房地产打响“杭州大都市主流住宅”和“杭州休闲生态住区”两个品牌，用独特的优势来补充大杭州房产的不足，对杭州房价起到有效的稳定作用。目前，余杭房地产主要有临平、星桥板块，老余杭、闲林、五常板块，良渚、瓶窑板块和塘栖板块4大板块。而一些著名的房地产企业也纷纷将目光投向这些“边缘”板块，争取在余杭市场分到一杯羹。
第三篇章（2001年~2006年）
从偏安一隅到大盘兴起
2001年3月，经国务院、浙江省人民政府的批准，杭州市撤销萧山、余杭县级市，设置萧山、余杭区。这一行政区划的大变动，为杭州楼市从传统的小杭州范畴迈向大杭州奠定了坚实的基础。
这一阶段结尾的标志性事件是：2006年5月，万科在杭州九堡一举拿下两块宅地，万科、凯德、保利、中海、嘉里等外来大鳄进杭由此启幕。如果说1998~2001年是杭州本土名企孵化的阶段，那么2001年~2006年，可以说是绿城、南都、金都、坤和这些杭州本地房企快速壮大的5年。
2000年，不少开发商储备了大规模的远郊住宅区开发用地，大到万亩，小的也超过1000亩。这些地块在积蓄两年后，纷纷上市。这些住宅区多数距离杭州人认同的市中心区域大约30分钟左右的车程，构成杭州全新的“半小时住宅圈”。
2001年，人们期待已久的钱塘江两岸住宅开发大规模启动，杭州的城市格局从“以旧城为核心”转为“以钱塘江为轴心”，形成跨江、沿江多核组团式布局。南都江滨花园，杭州第一个准现房销售项目，2001年起价3700元／平方米，掀起了江南住宅开发之热潮；2002年，杭州最受关注的楼盘就是绿城春江花月，几乎只有半个多月时间，一期400多套商品房就一销而空；受春江花月的鼓舞，滨江房产开发的金色海岸项目，先是提出“国内一流江景住宅”的口号，后又提出“精装修大宅”概念。
2002年起，真正的郊区大盘开发开始风起云涌，在此之前一直偏隅于蒋村或市中心的开发商迈开了拓展的步伐。广厦·天都城（总占地6579亩）、良渚·文化村（总规划占地12000亩）、亲亲家园（839亩）、江南春城（4000亩）……随着这些“庞然大物”在杭州四面八方相继“开花”，杭州人见识到了什么是真正的大盘。有媒体称，2002年杭州全面进入大盘时代。
大盘的开发也促成了一些房产明星的诞生，比如坤和建设和大华房产。开发白荡海人家起步的坤和建设以善于开发大盘著称。该公司开发的项目体量都非常大，“国家康居示范工程”山水人家近40万平方米，“杭州首个都市街坊式邻里社区”亲亲家园100万平方米，现在的“杭州市区范围内唯一百万方人文山居大盘”和家园又是近100万平方米。大华房产开发的大华·西溪风情是第一个进驻西溪的楼盘，与西溪共同生长了十年。这个先于西溪湿地公园、文一、文二西路开通而开发的别墅大盘，在之后的短短几年内就成为杭城的经典别墅筑品之一，不愧为西溪“第一”开拓者。
2001年，坤和获得了地处杭州三墩的亲亲家园地块。坤和与政府合作，成立了杭州三墩城镇建设有限公司，全面启动了“三墩新城”的开发建设，从三墩概念性城市设计，到90万平方米高标准农居点、经济适用房建设，再到三墩内部路网大会战……从某种意义上说，一个大盘带动了一个区域的发展。
值得关注的是，从2003年一份杭州楼市销售十强的名单中，记者发现了不少大盘开发商的身影：如亲亲家园的开发商坤和、广厦天都城的开发商广厦、江南水乡的开发商华立房产等。大盘的销售额在它们当年的销售额中都占了不小的份额，而大华房产单靠一个住宅楼盘大华·西溪风情也跻身十强，可见大盘的力量之足。
这段时间，杭州楼市也经历了2004~2006年的宏观调控组合拳，个所税等政策让楼市降温，但也促使杭州本土房企在调整中完成自身的品牌打造。
在这一阶段，我们看到了很多房产品的新理念已经崭露头角：比如山水人家的康居工程；金都华庭的围合式社区、底层架空概念； 南都银座公寓则吃了杭州住宅楼盘精装修的“螃蟹”。而在产品更新换代的时候，如何提升服务也成了开发商着力思考的问题，各种形式的客户联谊会组织、客户俱乐部组织也纷纷浮出水面，如南都客户俱乐部、坤和会，而这些已经超越了传统的业主联谊晚会、的短期推广意义，而具有长远的战略性意义。
第四篇章（2006年后）：
竞争的舞台在全国
2006年，之所以作为一个篇章的开始，是因为它给了杭州房地产市场太多个“第一次”，在那一年，鏖战中的杭州本地房企基本确定了第一、二、三线阵营，老大绿城在港交所上市；那一年，土生土长的本地房企第一次隐约感受到了与大鳄们同场竞争的残酷。
如果说，2006年之前，杭州的开发企业还只是与“发小”们在钱塘江里自个儿扑腾，2006年开始，江与海之间的通道正逐渐打开，杭州楼市自此踏上更大的舞台，拥有更广阔的市场，同时也面临更多的竞争者、更高的标准和更严苛的审视。
杭州，不再是杭州房企的杭州
最初本地房企对国内一线开发商进驻杭州几乎是一面倒地表示欢迎。
2006年5月，万科拿走杭州九堡总建近20万平方米宅地的时候，在九堡已有项目的开发商私下里一致认为“这回九堡板块是真的要启动了”，他们希望万科能为九堡带来人气，并拉高整个九堡板块的商品房定价。
华润新鸿基、嘉里、万科、凯德置地、复地、中海、保利、远洋、九龙仓、金隅……在杭州的土地拍卖现场，我们越来越多地看到一线品牌开发商的身影，他们不约而同地选择在2006年~2007年间进驻杭州。
等到杭州大多数开发商回过神来的时候，这个市场已经变了。2007年末，市场开始走弱，到2008年杭州楼市已是一片萧条，还没来得及好好享受“大哥”们带来的“福利”，已需要直面与“大哥”们争抢客源的惨烈。此时，又是万科，一场“降价”风暴让杭州、让浙江的开发商第一次真正意识到原来这个市场已经不只是“自家兄弟”的，游戏规则更不是由哪个开发企业说了算，你要么顺应它，要么被它抛弃。
一位杭州品牌房企掌门人感慨地说，万科对市场风向的敏锐度、应对市场变化的速度以及对不同项目的把握度，让他看到了自己的差距。“未来5年内，我的目标是站稳长三角区域一线品牌的位置。”
如今的杭州已然是长三角区域不容忽视的一环，这个战场不大，却群雄盘踞，在这里站稳脚跟，已经离全国一线不远。
更强，才能应对更大的挑战
2006年7月，绿城中国在香港联交所挂牌上市，成为浙江第一家在香港主板上市的房地产企业，成功融资近27亿元港币。尽管此后，绿城中国董事长宋卫平多次在半公开场合奉劝同行，“能不上市就别上市了”，因为上市后公司财务必须全部公开，这对企业透明度是个严格的考验。但也正是上市，让绿城先于当时仍在资金困局中挣扎的开发企业，突破融资瓶颈获得更大的生存空间，进而奠定了其在浙江乃至全国房地产市场中的地位。
在这个市场阶段中发展最快的企业应该是滨江房产集团，甚至有人戏称2006年为“滨江房产年”，这一年滨江旗下有四个项目跻身年度销售十强榜，销售额超过25亿元，风头之劲甚至超过绿城。它以金色海岸项目成功打开了杭州高端精装修住宅市场，又与绿城联手，以当时36.3亿元的“天价”拿下杭州市中心的“杭汽发”地块集团，一连串动作旗帜鲜明地打出滨江“高端、精装修住宅”的发展路线。
2008年5月29日，滨江房产集团在深交所挂牌上市，募资净额近12亿元。如果说上市缓解了绿城的资金难题，那么，上市则充实了滨江的底气。让它更敢拿地，敢拿大宗地。滨江房产集团董事长戚金兴曾在采访中直言：“2008年是滨江发展得最好的一年”。一来是顺利上市，二来是确立了一手高端、一手高性价比的两大产品线。前者谋求利润，后者则为企业提供充足资金流。
事实上，从2006年、2008年的两轮洗礼中的房地产企业基本上已经占据了杭州楼市的一线阵营。其中既有久经考验的老牌开发商，比如滨江、绿城、坤和、金都、天阳、野风，也有基本完成布局，正在转型中的开发商，比如昆仑、德信、中凯，还有风头正健的新生代房企，比如欣盛、金基、郡原。
展现在他们面前是一个充满想象力的未来。他们已经与国内一线开发商有过亲密接触，也与不同的资金渠道有过来往，更有本土先行者或成功或失败的经验、教训，所有的一切都将对杭州房地产企业的开发理念、操作流程、规范化程度等方方面面，产生深远影响。
如果说，从上世纪九十年代初至今的房地产市场是一部曲折的传奇，从中涌现了一大批“个人英雄”，他们个人的魅力甚至掩盖了企业的光彩，那么，在完成了原始积累之后，孤胆英雄或许无法再续写传奇——未来的房地产市场将是一个“企业运营”的时代。
（责任编辑：施晓娟）
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