08楼市之变:"拐点论"兑现人气重聚仍待时日

    2008年的中国楼市，无疑是变化多端的一年。经历了非理性上涨之后，中国楼市将在行业分化和优胜劣汰中更健康发展。

    “拐点论”和“百日剧变说”

    从去年底抛出“拐点论”以来，万科掌门人王石就陷入“卖拐”与“假摔”的口水仗中，遭遇开发商阵营激烈反驳。仅仅隔了3个月，“无拐点论”代表、SOHO中国总裁潘石屹却又抛出“百日剧变说”，认为受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期。

    真实情况很快显露出来。首先出现的是成交量持续陷入萎缩———根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据，北京、上海、深圳、南京、杭州等标志性城市前三季度商品住宅成交量分别同比下降了43%、59%、49%、55%、50%。

    之后，原来势如脱缰的房价开始呈现上涨乏力———月度房价同比涨幅在2008年1月达到11.3%的历史高点之后，增幅加速递减，今年11月已降至0.2%，预计12月可能进入负增长区间。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，今年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，这是近三年来首次出现环比下降。“这是一个标志性的变化，表明我国房价开始从快速增长、涨幅回落，转向小幅下跌，价格拐点正式出现。”

    率先兑现“拐点论”的是去年领涨的珠三角城市深圳，从去年10月1.74万元的均价跌至今年9月的1.18万元，跌幅约35%。之后，降价鲶鱼万科将战火烧至长三角。中秋节前夕，万科在上海的8个楼盘全线降价，部分甚至“直降10万”，其位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘，则一降再降，最高幅度超过20%。

    随后，万科降价风暴登陆杭州和南京，所到之处，业界震动、业主震惊———此举迫使其他“死扛”的开发商把遮遮掩掩的暗扣变成“明折”，也催生了一个奇怪的群体“退房团”。由于资产缩水，杭州的老业主们冲砸万科售楼处，上海退房团更用送花圈、撒纸钱、念悼词的过激方式，哀悼“万科丧失的商业诚信”。

    复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，万科的举动拉开了行业洗牌大幕，那些没有品牌、实力较弱的开发商将退出市场，行业分化和优胜劣汰进程将加快。

    从“地王”频出到流拍退地

    8月中旬，一则短短的消息为本不平静的楼市再掀波澜。江苏苏宁环球集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司宣布，其于去年8月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元/平方米的全国最贵“单价地王”，因地铁施工迟迟无法交付，已与相关方面解除原土地出让合同，已支付的土地出让款全额退还。

    另一个备受关注的“退地”事件主角，是上海普陀区长风生态商务区4C南地块。去年9月26日，名不见经传的上海志成企业发展有限公司战胜绿地集团、鹏润房地产、华润地产等巨头，以总价11.04亿元、楼面单价16456元/平方米摘得这一“普陀地王”。今年4月底，志成公司提出“退地”，为此不惜损失1亿多元。

    此外，长沙新河三角洲地块、广州恒大的广州绢麻厂地块、香港信和的重庆三钢厂地块、香港九龙仓集团的成都成百家电地块等，都因项目迟迟没有动作而陷入“退地”传闻。

    2008年以来，由于银行信贷紧缩，购房者持续观望、销售变冷，开发商资金链趋紧，导致直观反映市场信心的土地拍卖遇冷，底价成交、流拍乃至“退地”的现象普遍出现，“面粉贵过面包”的豪赌式扩张走向终结。

    来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近50%都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。根据北京产权交易所的消息，在该所挂牌出让的房地产项目中，仅二季度挂牌出让的就多达20余个，其中涉及北京的项目达到16个，转让地块以住宅用地为主。

    土地市场急剧降温，导致各地方政府土地出让收入锐减。广州今年上半年土地出让金收入约为60亿元，而去年全年这项收入高达207亿元；深圳市已将今年的国土资金收入预期从去年的215.6亿元大幅降低到154.33亿元，下降28%；厦门调低土地出让收入预算至177亿元，为2007年土地出让金收入的66%，但实际情况更糟，上半年全市商住用地出让成交率约55%，近半流拍，全市共出让土地(商住)11幅，总成交金额不足40亿元。

    “今年土地市场的降温，是对去年土地拍卖非理性集体亢奋的一个合理回归。”上海社科院城市与房地产研究中心副主任戴晓波说，“世界上没有只涨不跌的市场，单向度增长的市场是很可怕的，现在震荡收敛的价格波动正是市场理性回归的表现。”

    江苏华泰证券行业研究员张驰飞分析认为，2007年“地王”频出是与牛市互为呼应的，是为推高股价或筹备上市而圈占。土地储备既是拉抬地产股价格的最主要卖点，也是谋求上市最有力的“王牌”。股市向好、流动性过剩、融资成本低廉，也使得高价圈地成为一种“低成本高收益”的资本游戏。但这种模式是建立在地价、房价单向度无限增长的海市蜃楼之上，一旦风向变幻，便无可支撑。

    反弹行情能走多久

    错过了“金九银十”的楼市，却在一系列的政策利好下，迎来了11月的普遍反弹行情。

    根据上海市房地产交易中心监测，楼市新政策实施后，市场反应较为积极，成交量明显上升，11月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比9月、10月分别增长47%、36%；网上成交的存量住房买卖面积比9月、10月分别增长75%和68%。

    北京有关部门的统计数据显示，截至11月29日，北京当月期房签约总量12735套，日均签约439套，环比10月上涨64%；深圳市国土房管局公布的数据显示，11月新房签约量大幅攀升，一手住宅总成交6435套，日均成交215套，成交面积59.2万平方米，环比10月份，成交套数和成交面积分别激升约85%和74%，创今年以来新高。

    反弹也在二线城市展开。南京网上房地产数据显示，11月全市商品住房成交量高达3817套，为今年下半年以来月度成交量之最。中国指数研究院对长沙房地产市场监测数据结果显示：11月24日-30日，全市商品住宅成交量继续回升，共成交新房24.6万平方米，较上周上涨16%。

    “在房地产优惠新政策的刺激下，购房者择机入市，11月全国住宅成交量显著回升，这是今年整个市场陷入长期低迷之后出现的第一次像样的反弹。”易居中国分析师薛建雄说。

    从各地方政府纷纷出台针对房地产的“救市”举措，到财政部、国家税务总局、人民银行出台“组合拳”，再到国务院进一步提出正确引导和调控房地产走势，落实和完善促进合理住房消费的政策措施，房地产调控的“政策拐点”逐渐形成。特别是各地下调普通住宅标准后，很多成交房屋都挤进减免税费、降低个贷首付及利率的范畴，对刚性需求者入市起到了一定的推动作用。

    但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，仅凭一个月的成交反弹就说楼市已经“回暖”，尚属言之过早。“要判断市场发展趋势是回暖或转冷，至少要出现一个季度的持续的方向性变化。”

    今年以来，我国房地产开发走出了一根逐月回落的下行线。国家统计局公布的最新数据显示，11月全国房地产开发景气指数为98.46点，比10月回落1.22点，比去年同期回落8.13点，这已是今年该指数的第11个月下滑。当月全国70个大中城市房屋销售价格环比10月下降..5%，这是自8月以来，房价连续4个月环比下降。

    中国指数研究院副院长陈晟表示，11月楼市成交回升是各方力量配合的结果：政府税费减免一点，银行贷款利率降一点，开发商房价降一点，消费者理性积极一点。但这是建立在此前成交过于惨淡的背景之上的，随着各方利好因素释放空间变小，反弹持续的动能也将减弱，楼市回暖还需要时间。

    数据显示，截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比前10个月提高了2.2个百分点。要消化如此大的存量，显然还需要市场人气的进一步积累。