国家放松房地产政策 利好钢铁水泥家电等行业

   事件

    国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议主要确定了以下三项政策措施：1、加大保障性住房建设力度。2、进一步鼓励普通商品住房消费，其中放松了二套房贷款政策。3、引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。

    点评

    为了实现保增长的目标，促进内需的拉动，在连续大幅降息之后，国家再度出台了针对楼市的救市政策，无疑对房地产行业构成正面的刺激，其中二套房贷款政策的放松以及支持合理融资的需求将有利于楼市成交量的持续回升，也有利于缓解目前开发商资金链紧张的问题，有望加速房地产行业的转暖：

    1、从国民经济的角度出发，房地产行业与钢铁、水泥、家电等19个行业关系密切，房地产投资规模也一直在全国投资数额中占较大比例，因此，地产行业的运行状况对国民经济有着重大的影响，国家为实现保增长的目标，采取通过刺激房地产的消费从而带动内需的增长的措施，也在情理之中。

    2、加大保障性住房的建设力度在之前的救市政策中已经有所提及，“国十条”内容中的第一条就是这个，因此在一定程度上可能存在政策边际递减的效果。同时，保障性住房的大力推出对商品性住房的冲击并不明显，即使加大了保障性住房的投资力度，其所能覆盖的范围也仅占全国居民的4%左右，而且真正在地方申请到保障性住房的条件也十分苛刻，因此，对于真正全面改善居民住房问题的帮助并不大。

    3、进一步鼓励普通商品房消费，其中放松了二套房贷款政策。具体为措施为对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。一方面，营业税的相应减免减缓了资金压力，另一方面，二套房的贷款政策出现放松，以100万房款贷30年的例子计算，在新政的实施后，基本上可以省下20万左右的资金，这对于二次置业的居民来说仍是较大的诱惑，因此新政在一定程度上有望刺激楼市成交量的转暖，在拉动房地产消费从而带动内需增长方面也有较大帮助。

    4、支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。政策的托市目标明确，通过加大信贷扶持开发商，将有利于缓解开发商的资金链紧张的难题，对于上市公司的业绩回暖也有较大帮助。

    5、政策的扶持对行业的正面刺激是明显的，但是从二级市场的角度分析，房地产板块短期走强后，仍存在二次回调的可能。主要原因在于两点：第一是政策的作用更多的是提振市场信心，真正决定市场走势的仍是基本面的运行，目前房价仍处高位抑制各地成交量大幅回暖的主要因素，国家救市的目的也不是为了保房价，从政策的具体细则来看，中小户型将得到更多的扶持，也说明国家真正要解决的是大多数居民的住房问题，在行业没有全面转暖的情况下，地产板块就此反转的概率较小。第二是上市公司的业绩并没有明显见底，从历史经验看，政策底出现后，行业仍需要二次探底形成业绩底，然后才有望出现上涨行情，由于08年全国楼市呈现明显的低迷态势，上市公司的09年上半年业绩仍会有较大幅度的下滑，因此，地产板块的全面走强仍需等待。

    综合分析，国家为实现保八目标，不断推出拉动内需的政策，可谓用心良苦，此次地产政策的刺激作用无疑是明显的，也将使得地产板块短期内出现不小的涨幅，操作策略上，我们建议投资者重点关注龙头个股以及基金重仓持有的品种，如万科、保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)、华发股份(600325,股吧)等。但我们仍然提醒投资者保持一份谨慎，整个宏观经济在09年的运行仍不乐观，而地产行业相对于之前的快速膨胀，此次行业自身调整的时间仍不够，政策的作用也不会改变调整的大趋势，在房价收入比没有回落到合理区间情况下，房地产行业真正的转暖时机仍难以到来。