后奥运时代楼市调整压力增大 增速放缓

    奥运会后，房地产业面临的调整压力加大，景气回落、销售持续低迷以及开发商资金链绷紧将使高企的房价逐渐“回归理性”。

    处于调控和调整之中的房地产市场，正在面临“滞胀”的压力。一些专家指出，奥运会后，房地产业面临的调整压力加大，景气回落、销售持续低迷以及开发商资金链绷紧将使高企的房价逐渐“回归理性”。与此同时，土地、钢材等价格大幅上涨，压缩了房地产企业的利润空间，今后地产商的业绩增长也将明显趋缓。

    地产商资金链紧绷

    受信贷紧缩和销售低迷的影响，今年以来，大多数房地产公司资金链持续绷紧。截至8月23日，55家房地产上市公司公布的半年报显示，行业整体经营性现金流不容乐观。市场人士指出，这将对房价产生下行压力。

    Wind资讯的数据统计，上半年，55家房地产公司经营活动产生的现金流量净额合计为-255.2亿元，同比下降477.24%。55家公司中，41家经营性现金流为负，42家经营性现金流同比下降。

    以保利地产(600048)为例，报告期末，该公司经营活动产生的现金流量净额为-64.48亿元，与去年同期相比下降1068.7%，每股经营活动产生的现金流量净额也从去年的-0.50元下降至-2.63元，下降幅度达到426%。公司持有的货币资金也由年初的46.26亿元下降至36.18亿元。

    长城证券研究员刘昆分析，房地产企业经营性现金流的负值越来越大，主要是由于购置土地等“扩张性”支出大幅增加，房屋产品销售的速度没有跟上。开发商去年普遍高价拍得土地，今年将集中支付地价款。

    东方证券研究员薛和斌估算，2007年房地产公司约110亿元的未付地价中约有90亿元需在2008年支付，今年上半年房地产公司支付了超过80亿元的地价款。

    与经营性现金流大幅下降形成对照，房地产公司的存货大幅上升。Wind数据显示，今年上半年，55家房地产上市公司“积压”的存货达3128.91亿元，比去年同期增加1446.38亿元，增幅达86%。

    天相投顾研究员石磊指出，一方面，今年1-7月房地产投资同比增长超过33%，同时销售面积下降10.8%。房价居高不下和市场走势不明是销售量无法提升的关键。面对越来越紧的资金链，下调房价、回笼资金已经成为房地产商的必然选择。

    行业增长将放缓

    业内专家指出，房地产景气持续回落，行业增长率将下滑。国家统计局发布的数据显示，7月份，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，自去年12月以来第8个月连续出现环比回落，也是自2005年6月以来第二次出现同比下降。

    Wind数据统计，今年上半年，已公布半年报的55家房地产上市公司合计实现营业收入582.55亿元，比去年同期增长37.96%；实现营业利润130.24亿元，同比增长44.46%；实现净利润99.4亿元，同比增长49.4%。这与2007年房地产行业80%以上的业绩增速相比已经明显放缓。

    业内专家指出，景气回落、增长放缓，最直接的原因是房地产市场销售持续低迷。今年上半年，11个重点城市成交量占去年同期比重为55%；全国商品房累计销售面积25892.63万平方米，同比减少7.21%，与去年同期21.45%的增速相比明显下降。房产贷款增幅也连续回落。央行报告称，2008年上半年，房地产贷款增加3988.4亿元，同比少增1706.6亿元。其中，开发贷款和购房贷款分别增加1834.3亿元和2154亿元，同比分别少增684.3亿元和1022.3亿元。

    在这种背景下，今年地产商普遍放慢了扩张的脚步。万科A(000002)半年报显示，为了避免因市场原因造成公司产生新的产品库存，公司将对下半年的开工和竣工计划进行适当调整，调整后的全年开工计划为683万平方米，竣工计划为586万平方米，较原计划分别下降了19%和15%。金地集团(600383)半年报则显示，今年上半年公司开工面积约110万平方米，竣工面积约20万平方米，分别只完成了年度计划的42.1%和10.75%。国都证券行业研究员邹文军指出，竣工面积增速下降将直接降低上市公司今明两年业绩的增速，新开工面积将减少2009年公司商品住宅的供给量，导致公司未来业绩增速趋缓。