深圳房价暴涨探析:"90/70政策"实施是直接原因?

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深圳房价暴涨探析:"90/70政策"实施是直接原因?

2007年06月02日 09:05

周涛

    陈新军的愿望始终没有实现。去年5月他就开始计划买房，但深圳房价一路上涨，陈企望房价有所回落再买。他一直寄希望于是时正在密集实施的房地产调控政策能有所成效。但是伴随上调贷款利率、收紧信贷、国六条、90/70政策而来的，却是深圳房价的逐月上涨，广东省统计局数据表明，2006年深圳全市商品房均价9384元每平方米，较上一年上涨25.3%。进入2007年，深圳房价涨势更猛，根据深圳国土房产局公布的数据，2007年前4个月，深圳房价同比上涨38.9%，较去年全年涨幅达到22.8%，今年4月，深圳全市一手商品房成交均价达到11339元/平方米。

    陈新军仍然在等待去年实施的一系列房地产调控政策能令房价有所回落，尤其是去年5月29日公布的90/70政策(建筑面积在90平方米以下的住宅，要占总建筑面积的70%以上)，总供应套数的增加能否使房价回落？

    陈新军的企望可能会落空，记者调查显示，正是因为90/70政策的实施，今年深圳房价将继续大幅度上涨。

    深圳房价统计乱象

    由于统计口径不一，2007年前5个月深圳房价到底上涨多少？不同的统计数据有不同的结论。4月17日，国家发改委发布了《2007年一季度房地产市场运行情况》报告显示，深圳市一季度房价上涨10.7%，涨幅在全国70个大中城市中仍旧高居榜首。

    而即便是10.7%的涨幅，在其他统计部门来看仍然是相对温和的。根据深圳国土房产局公布的数据以及多家地产中介及研究机构的监测、统计，深圳2007年前4个月房价实际涨幅远超过发改委公布的数据。

    自2006年下半年以来，深圳市国土房产局对一手房、二手房交易采取了公示制度。在深圳国土房产局的网站上每天都会公布全市及各区的一手房、二手房房屋成交面积、套数、均价等信息。中原地产深港研究中心根据深圳市国土房产局公布的数据统计表明，2007年前4个月，深圳房价比去年同期上涨38.9%，较去年全年涨幅达到22.8%，今年4月，深圳全市一手商品房成交均价达到11339元/平方米。

    由于历史原因，深圳房地产一直有关内与关外之分，关内(罗湖区、福田区、南山区)相当于深圳的市区，关外(盐田区、龙岗区、宝安区)相当于郊区。近两年，由于深圳关内土地供应日渐减少，新推出的住宅用地集中于关外的宝安、龙岗两区。中原地产统计，今年前4个月宝安、龙岗两区新推的住宅项目面积、套数分别占深圳全市的75%、69%。世联地产集团代理事业部副总经理甘伟表示：由于深圳关内无地供应，深圳正着力打造宝安中心区、龙岗中心区，区内配套已相当完善，另外深圳地铁1-5号线的规划已于两年前公布，全面覆盖深圳关内、关外，宝安、龙岗作为主要住宅供应的区域，房价不断上涨，而关内受无地供应的影响，房价更是大幅上涨。

    根据中原地产的统计，今年前4个月，宝安区的一手商品房成交均价已达到10963元/平方米，较去年同期增长31.8%，龙岗区的一手商品房成交均价已达到7921元/平方米，较去年同期增长22.7%。同期，关内的福田区的均价达到15739元/平方米，增长13.7%，南山区的均价达到13426元/平方米，增长10.8%。

    90/70政策致供应量阶段性下降

    深圳综合研究院研究员周旭认为：90/70政策的实施，导致今年深圳住宅供应量阶段性剧减，加大了供需矛盾，是导致房价迅速上涨的直接原因。

    深圳多家开发商对记者表示，90/70政策导致了供应量的阶段性剧减。开发商介绍，90/70政策正式公布是去年5月29日，但事实上，由于相关部门已经在去年春节过后因为这一预期政策而停止了房地产项目的审批。在90/70政策出台之后，政府职能部门及开发商都在等待90/70政策具体实施细则的出台，一个月后深圳在全国率先出台了实施细则，即每一个住宅项目要求做到90平方米以下户型占总量的70%以上，由于深圳的这一细则比建设部解释90/70政策是按城市总量控制的要求要严格得多，开发商又开始犹豫，希望深圳政府能改成按总量控制而非针对每个项目。直到去年9月份，开发商才从深圳政府方面获得明确信息，仍以单项目控制。此后，开发商所有未通过报建的项目都必须依照90/70政策修改规划、设计。

    深圳一家开发商对记者表示，90/70政策使得在2006年初的项目推迟了半年到一年的时间。中原地产深港研究中心研究员吴翠华表示，一般住宅项目从报建到推出一期项目的时间是12-18个月。90/70政策使一部分项目未能顺利在2007年上半年推向市场，从而加剧了市场供应紧张，导致房价迅速上涨。

    根据中原地产的统计，今年前4个月深圳全市新推住宅项目41个，新增住宅14460套，150万平方米，同比去年分别减少21.7%和17.7%，今年前4个月深圳住宅供需比0.65：1。吴翠华表示，在深圳供需相对平衡的2002-2005年，深圳住宅的供需比约在1.2：1，今年前4个月的供需比增加了一倍，即便是2006年，深圳住宅的供需比亦在0.96：1。深圳一家开发商对记者表示，该开发商在3月份推出200多套房子，有超过2000人排队认购。

    对于是否因为90/70政策导致深圳住宅供应阶段性紧缺，深圳国土房产局房地产研究中心的王锋所长则并不认同，但他并未对此疑问做出回应。

    90/70政策后市难抑房价

    事实上，90/70政策不仅加剧了深圳今年商品房供应的紧张，而且在执行90/70政策时，深圳在新批住宅用地中打包保障性用房的做法也将加剧未来房价上涨。自去年下半年实施90/70政策以来，深圳国土房产部门要求，对于公开招拍挂的土地除了要求单项目90平方米以下的户型占70%以外，开发商还必须建设占项目总量15%面积的住宅无偿交给政府。

    深圳住宅用地供应少是深圳房价上涨的重要原因。今年前5个月，深圳仅仅推出5宗住宅用地公开挂牌，其中1月31日两宗地还流拍。流拍的原因是，地块相对较偏、90平方米以下户型要求达到95%以上、标价过高，而且其中包含有15%的面积须无偿交给政府。尽管如此，由于深圳住宅用地供应紧张，在今年深圳市宝安区3月30日挂牌的两宗住宅用地，有金地、万科、振业、城建等多家开发商争夺，最近金地以高出底价2亿获得，两宗地可售商品房的楼面地价分别达到6718.6元/平方米、7125.41元/平方米。而业内人士估算，其住宅成本价将突破9000元，如果加上要无偿提供给政府15%的总面积，其住宅成本价将超过万元，这一成本已与今年前4个月宝安区商品房销售均价10963元/平方米相差无几。

    周旭分析认为，当前深圳市政府将保障性用房打包在市场性的房地产开发中，开发商拿地价格并未因此降低，而且需要负担15%的住宅建设无偿交给政府，这些成本无疑最终要转嫁给购房者，如果此项政策执行下去，小户型因为面积较小总价会少一些，但是小户型住宅受成本升高影响，即便形成较充分供应，单位面积房价也不会下降。

来源：经济观察报

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