13城首轮拍地揽金3002亿元 二轮土拍热度有望提升

　　随着杭州和天津两城首轮土地拍卖在同一天落下帷幕，2022年22城首轮集中供地交易已经完成过半，整体表现冷热不均。

　　截至4月26日，据诸葛找房数据研究中心统计，22城中已有13城完成首轮集中供地拍卖，共计揽金约3002亿元，平均溢价率为4.61%。

　　“在首轮土拍中，各城市推出的地块具有‘小而美’的特征。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，一是供应地块位置较好，不乏稀缺地块；二是大体量、高总价地块供应减少，一定程度上降低了开发商的拿地门槛；三是部分地块的配建要求等有所优化，为房企预留了一定的利润空间。

　　市场分化加剧

　　“精准投资”与“以销定投”已成房企新的拿地铁律。《证券日报》记者参与多家房企的2021年业绩说明会获悉，缩减投资战线、重回一线、二线城市已成主流趋势。

　　从上述13城首轮土拍的成交路径亦可窥见一二，在梁楠看来，城市间土拍热度分化愈加明显，比如合肥、北京等城市首轮土拍明显回暖，而南京、天津等城市的成交表现却显疲态。可谓有的“稳中有热”，有的流拍率攀升。即便在同一个城市，有的地块溢价率达15%，有的则底价成交，远郊地块与城区优质地块的分化也较为明显。

　　4月25日，天津首轮集中土拍挂出的29宗涉宅地仅有5宗成功出让，整体溢价率仅有0.6%，依旧保持去年第三轮供地时的清冷态势。克而瑞表示，天津本轮集中土拍更为萧条，流拍率升至83%，高于以往任何一次集中土拍。

　　从规模上看，开拍前，天津市规划和自然资源局发布公告称，29宗涉宅地中有15宗停牌。这样一来，天津首轮集中土拍就仅余14宗涉宅地，实际总供应建面仅166万平方米，总起拍价仅95亿元，供地规模较原供地公告规模近乎减半。

　　相较之下，同在4月25日，杭州首轮土拍收金827亿元，平均溢价率3.6%，60宗地中仅有1宗遭遇流拍，成交的59宗地中有23宗触顶摇号，整体竞拍热度虽不及去年第三批次，但仍处于较高水平。

　　“综合来看，杭州2022年首批集中供地虽然热度分化但整体表现依然较好。”中指研究院浙江分院常务副总高院生向《证券日报》记者表示，究其原因，一方面是本次供地对于拿地企业参拍资质有所放松，同时溢价率最高仅12%，且部分板块最高限价有所提升，开发商利润有保障；另一方面也是因为杭州投资吸引力强，居民购买力强劲，去化有所保证。

　　“当下由于多数民营房企流动性仍较紧张，拿地能力略显不足，加之一季度房企销售表现不及预期，一定程度上导致土地市场景气度并不高。”梁楠表示，从拿地企业来看，国企及央企仍然是拿地主力，同时也出现了资金面宽裕、运营稳健的民营房企身影。

　　以杭州首轮集中供地的房企参与度和入账地块情况来看，本土品牌房企和国企是主力军。高院生表示，本土品牌房企中，滨江集团拿地最多，竞得铁路北站单元地块等11宗地块，总拿地金额达184亿元；绿城中国以7宗地块位居第二，拿地金额为146.4亿元。此外，越秀地产、德信中国、建发股份、中铁建、中建八局、兴耀等也有不俗表现。远郊板块及外部乡镇的地块则多由城投公司竞得，包括临平城建集团、临平新农村建设、萧山城建等。

　　房企资金压力有望缓解

　　从成都首轮集中拍地结果来看，供应50宗地成交44宗，过去一年未在成都拿地的中海地产和保利发展各斩获3宗地和2宗地，可谓强势扩土储。龙湖集团、凯德集团等民营房企和外资房企也出现在拿地金额前十的房企名单中。

　　龙湖集团相关人士向《证券日报》记者透露，“今年一季度，公司权益拿地金额为93亿元。”另据克而瑞数据显示，一季度，龙湖集团新增土地货值132亿元，位于行业前列。对于公司的拿地原则，龙湖集团CEO陈序平在2021年业绩会上表示，龙湖一直坚持“量入为出、理性获取”的投资原则，若整体资金相对从容，就按照土地市场热度灵活调配投资，比如价格高时少拿，价格低时多拿。

　　至于二季度土地市场将有何表现？梁楠表示，随着越来越多城市放开购房限制政策，房企销售数据将逐渐改善，融资渠道逐渐打开，房企资金压力有所缓解，届时二轮土拍热度有望提升。