中国住房发展报告分报告:构建新时代住房发展新模式

　　中国住房企业报告： 住房市场将整体趋于稳定

　　2021-2022年度，我国房地产企业数量保持稳定，增速明显下降，预计将稳定在10万家左右；房地产企业从业人数再次出现下降。房企销售额平稳增长，但市场存在去库存压力。在房产融资和购地方面，金融监管强化使得房企贷款增速放缓，土地成交金额和成交量同比下滑。在开发销售方面，由于疫情减缓，新开工和竣工面积增速在一季度同比增速较大，但整体增长趋势稳定，升幅较小。房企权益销售占比显著下降，合作开发模式逐渐形成趋势。商品房销售面积累积同比增速实现正值，保持平稳增长。此外，行业内部资源整合与合作进一步加深，业务向多元化趋势发展，行业转型将进一步提速。

　　2021年9月以来，央行以及其他相关主管部门释放房地产调控政策维稳信号，12月召开的中央政治局会议也指出“促进房地产业健康发展和良性循环”，因此未来房企发展的政策环境预计将在稳定的前提下更加积极。

　　当下，由于房地产金融审慎监管政策趋严，房企广泛面临着资金短期信用违约风险。随着国内房地产市场逐渐饱和，市场预期改变，高周转模式下的房企一旦遇到市场下行，则会面临销售困境。国内房地产行业利润率逐步下滑已成为行业共识，这一趋势短期内很难有效规避。

　　2022年，中国住房市场整体将会趋于稳定；房企降杠杆明显，金融政策趋向稳定；行业集中度进一步提升，转型速度加快。广大住房企业应降负债、去杠杆；保交楼、防烂尾；售资产、广并购；慎投资、缩战线。（刘伟等）

　　中国住房需求报告：

　　住房需求向理性回归

　　今年以来，党中央、国务院继续贯彻“房住不炒”的调控基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，深入落实房地产金融审慎管理制度，打击不合理购房需求。各地采取措施强化住房的居住属性。与此同时，年内首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计，进一步助推了住房需求向理性回归。特征如下：一是销售增长稳中有降，购房者逐步回归理性。上半年房地产市场保持较高活跃度，部分热点城市出现“量价齐升”情况，学区房价格领涨引起广泛关注。在从严调控政策下，下半年居民购房预期下行，销售市场整体呈降温趋势。二是城市与区域分化态势加剧，需求释放的梯度差异明显。无论是按一、二线城市和三线城市划分，还是按东部、中部、西部和东北地区划分，城市和区域住房市场均呈现明显梯度分化态势。三是办公楼与商业营业用房需求缓慢复苏，物业需求分化态势依然延续。四是投资投机型购房需求总体上被有效遏制，房价预期和投资意愿均达到近年来较低水平。五是住房租赁价格同比上涨，租赁市场分化态势进一步延续。

　　综合人口结构、房地产市场周期以及政策调控的多重影响，预计未来我国房地产需求将会延续总体回调、平稳运行、局部分化的走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。“十四五”期间，中国城市的住房需求基本面将不再具备快速增加的条件，但重点城市的住房需求仍有进一步的释放空间。

　　针对当前住房需求存在的问题建议如下：一是要保持政策调控定力，夯实城市政府的主体责任，落实房地产长效机制，加强房地产市场监管、预警和调控力度。二是要提高政策调控的精准度，保障房地产合理需求的有序释放。三是要充分利用税收、金融等调控手段，提高投资投机性需求购房难度和持有成本。四是要加快建立多主体供给、多渠道保障、供需匹配的住房供应体系，大力发展保障性租赁住房。五是要稳定房地产市场预期，减少政策不确定性对市场主体的影响。六是积极应对住房需求主体的区域结构变化，以有效的产业结构调整引导房地产需求释放。（李超 莫东翠）

　　中国住房城市政府调控报告：

　　地方政府落实调控主体责任

　　上半年，房地产市场延续了去年底开始的火热行情，地方政府积极调控，出台了一系列稳地价、稳房价、稳预期政策，政策力度大、及时性强；加大房地产市场秩序整治力度，针对二手房市场、学区房调控、保障房建设的力度亦在不断加强。在保障居民合理住房需求的同时，对于扰乱市场秩序的行为进行了精准的纠偏与堵漏，标本兼治，清晰地向开发商、购房者传递出了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。重点城市在第一轮、第二轮土地集中出让暴露出很多问题后，出台了一系列针对性的“打补丁”措施，积极调整第二轮、第三轮土拍规则。进入下半年，房地产行情整体向下趋势明显，土地流拍增加，多地随之调整楼市政策，开启“双向”调控模式。当前，经济下行压力较大背景下部分城市土地财政依赖依然严重，地方政府的调控工作内在动力不足。未来，需要建立更完备、精细的政策体系，建立人、房、地、钱四位一体的联动机制，来支撑地方政府切实扛起城市主体责任，督促地方政府不把房地产作为短期刺激经济的手段；部分地方政府也需要适应土地市场整体低迷的态势，加大土地出让的推介力度。（蔡书凯）

　　中国住房市场监管报告：

　　住房市场监管效果总体显著

　　2021年，住房市场监管效果总体显著。需求端政策的持续收紧，显著稳定了房价。严格的金融监管，缓解了地价上涨压力，也制约了供应能力。供需两端同收紧，有效抑制了房价持续上涨预期，加快了保障性租赁住房发展。

　　2022年，随着住宅市场景气度回落，监管政策刚性有望减弱；城市间住房市场分化加剧，各地监管政策将进一步分化；供地机制将进一步制度化、透明化；房地产金融审慎管理制度执行将进一步全面和细化；住房租赁市场发展将获全面规范与支持。

　　从中长期来看，住房市场监管的首要目标或将由“稳房价、稳地价、稳预期”转变为保持多层次体系的协调发展，主要对象由增量为主转向增量存量并重，由主要注重前端的开发、销售为主，逐步转向后端的物业服务、更新改造并重。

　　政策建议：一是进一步细化房地产金融审慎管理制度，增加透明度和执行弹性；二是进一步精细化信贷政策，保障刚需和改善合理需求；三是完善“两集中”供地机制配套制度，保证土地市场平稳运行；四是探索优化行政性限制措施；五是尽快研究制定保障性租赁住房覆盖人群、租金水平、建设、财政支持、合格运营管理者等方面的标准。（杨杰）

　　中国住房保障发展报告：

　　租购并举 推进保障性住房建设

　　我国已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系，住房保障工作取得显著成果。一是有序推进老旧小区改造任务，促进城市有机更新。到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。二是保障性租赁住房成为新亮点。今年6月出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出住房保障体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，从土地、财税、金融等方面明确对保障性租赁住房的扶持，各地保障性租赁住房政策加速实施。三是，为实现住有所居目标，建立多元化制度。近年，除了公共租赁房制度建设，还发展共有产权房制度，满足多元化需求，促进构建租购并举的住房保障制度体系。

　　为实现住有所居目标，着重发展租赁市场，合理布局租赁房源，促进梯度消费，实施租金管制，建立亲民的租赁制度，积极建设新时代的租售并举的住房保障制度。首先，完善公租房制度，着重发展租赁保障。其次，加快建立政府主导的住房租赁管理服务平台，打破房地产中介的垄断地位，规范租赁市场，促进租赁市场的有序发展。再次，鼓励发展增量的保障性租赁住房。最后，充分利用城市旧房和正规小产权房，解决部分新市民住房问题。（姜雪梅）

　　中国住房宏观调控报告：

　　房地产市场平稳健康发展是主基调

　　2020-2021年房地产调控取得了显著效果，不断升级和增加的政策及制度变革，使得热点城市房价涨幅回落，总体风险降低，房价收入比下降，房地产销售和投资增幅下降，开始改变高杠杆、高负债、高周转的发展模式，市场预期发生改变，倒逼市场主体改弦更张。

　　城市调控方面，上半年不断升级，下半年开始微调。第一，2021年各城市加快发展保障性租赁住房，推进完善住房保障体系，着力解决新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体的住房困难问题。第二，进一步强调维持房地产市场健康发展，各城市发布多项政策打击炒房行为，通过完善和升级“打补丁”和“组合拳”式行政调控，保障房地产市场健康发展。第三，各地方政府严查买房资金、严控资金违规进入楼市的现象。第四，各城市相继发文建立二手房指导价格，加大二手住房交易信息公开力度，规范二手住房市场交易秩序，打击二手房市场乱象。第五，各城市进一步规范土地出让价格，加强土地市场调控。总体来看，地方层面紧跟中央调控政策，因城施策更加灵活，从供需两端陆续出台政策维持房地产市场健康发展，“一城一策”调控强化，效果比较显著。但在具体政策实施过程中，仍然存在个别城市落实调控政策不力、主体责任意识不强等问题。

　　部门调控方面，调控政策链逐步闭合和日益发力。第一，住房调控方面，2021年上半年，房地产宏观调控依旧从严升级，始终确保“三稳”目标，反复强调不将房地产作为促进短期经济的手段，约谈调控不力的城市，并严打各种炒房行为；进入第三季度，中央政策有所微调，通过调控引导市场预期，并且房地产税开征试点从座谈讨论到决定实施，这对市场、对预期、对全国住房基础制度改革都具有重要影响。第二，金融政策方面，房地产金融审慎监管制度性政策逐步到位并开始发力，进入2021年第4季度，房地产金融信贷政策有所微调，政策倾向以稳为主。第三，土地政策方面，随着各城市“两集中”政策的有序实施，为进一步规范和稳定土地价格，各个城市进一步实施土地溢价制度，严控城市楼面地价新高。第四，住房保障政策方面，进一步完善住房保障体系，发展、培育和规范住房租赁市场，解决青新市民住房难问题。（徐海东 倪鹏飞）