旭辉逆势取得信用评级上调 年度目标2300亿元

　　就在旭辉集团刚刚宣布与哈尔滨龙头房企宝宇集团牵手，迈出布局黑龙江第一步进军东北区域之后，近日国际知名信用评级公司联合国际针对旭辉集团控股股东旭辉控股发布评级报告。报告中，联合国际结合旭辉近年来市场地位、盈利水平、财务结构、土地储备等角度进行综合分析和评估，确定将旭辉长期信用等级从“BB+”上调至“BBB-”，评级展望为“稳定”。

　　记者了解，自旭辉公布2020年半年报后，多家机构纷纷对旭辉给予了积极的正面评级。

　　逆势保持高毛利

　　在整个地产行业逐步放缓和政策趋紧的大背景下，中国房地产行业信用评级呈两级分化。

　　之所以逆势给予旭辉信用评级上调以及“稳定”展望评价，联合国际认为，尽管受疫情影响，旭辉上半年依然保持较良好的基本面。今年6月，旭辉创纪录达到了单月合约销售250亿元的成绩，9月又再创新高，在疫情影响下依然实现销售额的增长。同时，联合国际指出，旭辉在覆盖的十个最大城市中，基本保持排名位列当地前十，继续稳固了其市场领导地位。

　　在盈利能力方面，联合国际认为，在土地购买成本上升压力下，旭辉依然保持较高的毛利率难能可贵，并预期凭借出色的项目执行和管理能力，旭辉能够在未来继续维持其稳定的盈利能力。此外，截至今年6月底，旭辉拥有2770万平方米的权益土地储备，足够支撑其未来3年的发展。

　　此外，旭辉对于成本控制和财务杠杆的管理一直保持谨慎。2019年末，旭辉债务资本比率为63.7%；同时今年6月末其非受限现金达592.7亿元，足以支持未来一年到期的短期债务。

　　在土储规模和拿地手段方面，联合国际还指出，旭辉高质量的土地储备覆盖了60个多城市，这减少了政策风险的影响并有利于支撑旭辉的拓展。

　　中长期战略行之有效

　　旭辉能够保持较高销售规模和稳定盈利能力，以及市场对其未来业绩增长的正面预期，是对其较为明确的中长期稳健策略的某种认同。

　　目前，旭辉一线和二线城市占了土地储备的74%，同时在新购买的土地中经公开市场竞价渠道的比例少于2/3，多元化拿地比例进一步提升。

　　正是得益于其坚持布局有人口导入和持续发展潜力的一、二线城市深耕策略，今年市场回暖后销售快速复苏，1月-7月份，旭辉合约销售额1027亿元，销售回款率超过95%，销售、回款均突破千亿。

　　“不拿贵地、不拿地王、不拿错地。”旭辉控股CEO林峰谈到旭辉的拿地策略表示，优先保证多元化拿地项目落地，包括依靠商业、教育、旧改方式拿地。据了解，2020年上半年旭辉落地了9个多元化拿地项目，全部实现零溢价获取，占新获取土储权益建筑面积的近4成。这为后续的利润实现提供了保障。

　　其打造生态平台的协同战略亦为“增色”项目。

　　2020年疫情突如其来，很多行业陷入寒冬，物业管理企业的价值则得到了前所未有的凸现。2017年挂牌新三板，2018年港交所上市，2019年合约面积、在管面积同比增长均超60%，2020年仅上半年合约面积增量就达到了3230万平方米，几乎是2017年的总量，规模快速扩张，旭辉旗下的永升服务成为国内上市物企里的“黑马”。“七小龙”除了永升物业已经上市以外，旭辉对长租公寓、EPC绿色建材、旭辉商业、旭辉代建、教育、养老等方面的投入也一直在加大。

　　再有就是其引来不少效仿的“透明工厂”概念。

　　自2019年底，旭辉率先在行业中提出“打造房地产业透明工厂”的概念，并快速形成了“标准透明、材料透明、过程透明、检验透明、服务透明”5大透明和12大体验。截至10月，旭辉已有20个透明工厂项目在全国16座城市落地。记者了解，其年内透明工厂落地或将达到40座。在未来3到4年的时间里，旭辉计划在90%以上的项目都落地透明工厂。

　　透明工厂一方面通过管理的精细化和技术的迭代进步推动综合成本的下降；另一方面常态化开放打消了用户的信任壁垒，解决了预售制存在的问题，直接助力经营业绩的提升。旭辉方面还对外声称，未来透明工厂将利用人工智能、机械运输等提高效率。

　　年度目标2300亿元

　　除了联合国际，今年众多第三方机构纷纷上调或维持旭辉的正面信用评价，自旭辉公布2020年半年报后，天风证券、西南证券、长江证券、国元国际等机构纷纷对其进行跟踪覆盖，评级皆为“买入”或“增持”。

　　此外，旭辉也获得国际及信贷评级机构认可，并吸引看重企业长期价值的长线投资者进场。今年上半年，标普、穆迪及惠誉国际三大评级机构分别确认了对旭辉“BB”、“Ba3”和“BB”的信用评级，重申和保持了对旭辉较为积极正面的评级。

　　更值得一提的是，全球最大指数公司MSCI明晟也于近日上调了旭辉ESG（环境、社会及公司治理）评级。明晟的报告显示，由于旭辉在健康与安全、廉洁治理和推动绿色理念等ESG风险管理方面的突出表现，本次MSCI将旭辉控股集团的ESG评级由原先的B级上调至BB级。

　　得益于信用评级的改善，旭辉在融资方面不断取得突破。今年5月27日，旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元，3+2年期的利率低至3.8％，创下了旭辉公司债发行历史利率新低。7月，旭辉发行5亿美元5.25年期境外绿色债券，利率5.95%。这是旭辉首次发行境外绿色债券。今年8月，旭辉又成功发行了3年期12亿境外人民币债券，利率5.85%。

　　“对今年2300亿元的目标，还是非常有信心超额完成的。”在2020年中期业绩线上发布会上，旭辉控股董事局主席林中表示，旭辉下半年还有2800亿的可售货值，涵盖50多个项目，其中88%位于一、二线及准二线城市，包括30个超过10亿元以上的货值项目会开盘。

　　对于2300亿元的年度目标，按照中期业绩报告，前7月仅完成近45%的业绩目标；其近日发布了9月销售数据，今年前9个月实现合同销售金额合计约为1543.5亿元。据此计算，今年前9个月，该集团完成年度目标约67.1%。