限竞房别墅 还有别墅的底蕴么？

　　随着首批限竞房的获批入市，“限竞房”字眼开始频繁映入大众眼帘。在现有的60余个限竞房项目当中，中央别墅区新推地块的容积率在1.1-1.8之间，理论上均可开发别墅产品。低密度限竞房让豪宅板块变得不再那么高不可攀，将对区域带来何种冲击？

　　全新的供地模式打破了中央别墅区发展至今一直被大户型及别墅产品占据的局面。中央别墅区出现了4个限竞房地块，如果将孙河板块计算在内，则达到7块，到目前为止，已有5个项目确定案名和规划，并对外公布。

　　对比上图可以发现，中央别墅区的限竞房价格对比现有商品房情况，价格优势并不明显。5个限竞房项目均价都顶着7万元/平方米的天花板，而目前区域内在售商品房项目单价也多位于此水平，部分面积较大的别墅项目甚至低于此价格，因此，单从价格上而言，该区域内的限竞房项目优势并不十分明显。

　　户型面积应该是限竞房与区域内商品别墅项目的最大区别，如上图所示，5处限竞房项目户型多为90平米、120平米、140平米，最大的是260-310平米，不难看出，限竞房所面对的客群为刚需或刚改，而区域内商品别墅项目的面积区间多在400平以上，如优山美地D区即将推出的415平合院（产权面积），从面积和总价来看，中央别墅区的限竞房项目与商品别墅项目仍然存在一个阶层差。不过，限竞房户型面积较小，售价被限定，因而有效控制了别墅的总价，也为更多人进入此区域提供了机会。

　　从舒适度和纯粹性来看，二者也不可同日而语。90平叠拼固然已将产品形态做到最大化放大，但居住体验能否真正达到别墅的水准，则是智者见智了。同理，90平洋房与310平合院混搭，与全部规划为400平以上独院的优山美地D区相比，所带来的社区圈层的氛围也自然不同。另一方面，当单价和均价都受到限制时，必然会导致两个结果，一是新房价格趋同，二是开发商利润空间压缩，在这样的背景下，限竞房能否提供与区域商品房同等的品质商品，也尚待时间的检验。

　　事实上，品质和舒适度倒在其次，和中央别墅区商品别墅相比，区域限竞房的最大难点应当是年限规定，限竞房有5年禁售期的规定，若加上交付两年和取得房本两年的时间，需要持有9年左右时间不能在市场流动，甚至更久。对于购房者来说“限售”规定，使得这一进程中无法通过房产置换来进行居住空间的升级。而时间代价与财务成本尚在其次，最无法预料的是政策变动的不确定性，而商品项目则无此担忧。

　　据了解，目前中央别墅区商品房项目有优山美地D区、龙湾别墅·棠尚，前者为户型面积在400平以上的纯别墅住区，产品全部为独院，后者为大平层产品，二者均位于中央别墅区传统核心区，周边商业、教育资源十分成熟，其五公里内分布14所国际名校，从地块成熟度来看，也远胜于后来者，即买即住的属性也更适合在短期内有购房需求的人群。