自如相寓等被约谈胡景晖辞职 北京租赁市场风云再起

　　中房报记者 李叶丨北京报道

　　胡景晖的意外辞职使本己有些“疯狂”的北京租赁市场风云再起。

　　实际上，一轮调控之后，一线城市商品房价格终于被“摁”住，但未曾想战场却转移到了住房租赁市场。争夺房源过程中，房屋租赁机构之间的博弈堪称激烈。水木论坛10天房租原地暴涨20%的帖子早在朋友圈刷屏，中介机构推高租金的传言甚嚣尘上。

　　8月17日，我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议上表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。

　　面对外界的指责，截至发稿，自如及蛋壳未作出回应。

　　但令人没有想到的是，8月18日上午，胡景晖在微信朋友圈宣布辞去我爱我家副总裁一职，称辞职原因为“众所周知的原因”。

　　胡景晖

　　不过，对于“疯涨”的租金以及个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的现象，北京市住建委已联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，约谈会明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　谁再恶性炒作房租将受到政府严管。

　　租金连涨的毕业季

　　数据来源：诸葛找房

　　租金上涨的苗头要从去年说起。2017年北京西红门火灾事件后，北京市加大了对不合规住房的打击力度，最大影响之一是正规房源炙手可热，租方市场提高租金，租客只能买单。值得一提的是，如今被我爱我家炮轰为租金上涨操纵者的自如，在火灾后因承诺全北京在租房源在2017年12月31日前不涨一分钱，而收获了一波好感度。

　　到今年7、8月份，大量应届毕业生涌入住房租赁市场，在一定程度上提高了住房租赁的签约量和租金走势，租赁市场整体交易规模不断扩大。

　　诸葛找房提供的数据显示，7月东西城均价均已接近150元/月/平方米。除城六区外，大兴区和昌平区近郊区域均价也接近90元/月/平方米。其中7月通州租金均价同比上涨接近40%。

　　这一数据在中国房地产报记者的走访中也得到了印证。去年9月开始承租朝阳常营地区某处房间的胡女士租房合同即将到期，在跟中介谈续签时被告知房租需涨20%，“这已经是最优惠的价格了。”

　　毕业季时，记者也曾就房源问题对房屋中介公司进行采访。“此前，打隔断出租的事，中介和租客都心照不宣，但去年年底有一次大的拆隔断行动后，大家也都比较在意这事了。少了隔断后，目前大部分毕业生要求的租金较为低廉的单间和整租房源较为短缺。”某知名品牌中介机构的经纪人小金表示，租金在1万元/月以上的高端房源供应相对充足。

　　他们都在抢占房源争取房租定价权

　　到底是谁推高了北京的房租？

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，本轮北京等地房租快速上涨有多方面原因：一是过去两年房价快速上涨，对租金上涨有一个极强的带动作用；二是北京等城市对于租赁市场的整顿，使得租房供应量减少，整体租金有一定上涨；三是随着长租公寓的不断发展壮大，长租公寓的租金价格普遍要高于普通房租，导致整体租金上涨；四是目前是毕业旺季，随着大量应届生的涌入，市场需求暴涨，供应紧张，引起租金上涨。

　　在上述四方面的原因中，长租公寓推高房租的声音不断涌现。原因是，相比于个人房东的直租房，不少换租的租客们发现，机构化的长租公寓的租金提价幅度更高，8月份水木清华社区爆红的“房东帖”更是一石激起千层浪，租房客对这类机构的声讨声音此起彼伏。

　　网友Leonardo跟帖表示，去年过年邻居的两居出租价为5000元~5500元/月，且愿意成交，结果中介直接给8000元/月，租约3年，这个物业最后租给了中介。“一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子：客厅做了隔断当3居分租，整租9500元/月”。

　　不少长租公寓采用的都是收购/租房源装修翻新后再整租或分租的模式，于是争夺房源在所难免。在争夺房源的过程中，就会发生高价争抢情况。有房主透露，刚在相关网站挂上自己的房子，第一时间收到的肯定不是租客的电话而是这些机构；更有甚者，在发布出租信息后短短半小时内就接到9个中介电话，打听其他中介报价后竞相抬价。

　　恒大研究员副院长夏磊撰文指出，资本在此轮房租上涨中也有一定作用。当前，很多长租公寓运营都是“二房东模式”。在巨大房源竞争压力下，激进的拓展房源、抢占市场，激进的房源获取方式，必然推升全市场房租价格。而各家品牌方为了竞争市场份额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式抢占市场份额，争取房租的定价权。资本从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨是必然结果。

　　监管出手

　　在政府鼓励“租售并举”的背景下，长租公寓等品牌获得资本青睐并迅速扩张。

　　我国国内长租公寓市场上的头部企业的主要融资情况显示，最为突出的企业为链家自如、YOU+、魔方公寓、蘑菇公寓。这些公寓品牌均已步入企业的高速发展阶段，且已步入C轮及战略融资后阶段。

　　“随着越来越多的资本进入长租公寓市场，将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格。”北京中原地产市场总监张大伟表示，建立租购并举的住房制度不仅是房地产长效调控的政策之一，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，也可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。但是目前，随着很多资金无序进入租赁市场，而又没有一家企业能摸索出直接盈利的可能性，便形成了涨价冲动。

　　张大伟建议从两个方面进行调控：一是增加租赁房源的供应；二是对中介吃差价、“二房东囤房”的行为进行一定的限制和规范，避免在这一关乎民生的领域形成事实上的垄断者。

　　如今，政府出手，将扼制租赁市场的追涨情况，并会对住房租赁企业启动了联合专项执法检查：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实，各部门将从严处罚、联合惩戒。

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