苏州土拍遇冷难觅地王 盈利空间收窄 房企拿地愈发谨慎

　　每经记者 唐洁 每经编辑 魏文艺

　　7月23日、24日，苏州12宗土地挂牌出让，其中3宗住宅用地流拍，4宗土地仅以底价成交，其余成交住宅类地块最高溢价率为18%。此次土拍遇冷与2015年以及2016年苏州“地王”频出的现象形成鲜明对比。

　　《每日经济新闻》记者注意到，此次苏州土地流拍并非偶然，早在2017年11月份，苏州便有两宗土地流拍。严苛的融资环境下房企拿地越发谨慎，调控政策效应进一步显现，土拍降温向多地传导已成为不争的事实。

　　从“地王”到“零溢价”到流拍

　　今年春节后，苏州土地市场仅在4月份进行过一次集中拍地，且所推地块中没有纯住宅类用地，所以7月份这场土拍对于盘踞在苏州的开发商而言意义非凡。不过，此次土拍一改过去苏州“地王”频现的局面，不仅多宗土地遭遇流拍，且4宗成交地块以底价出让。

　　此次流拍的苏地2018-WG-10号地块位于相城区元和街道文灵路东、安元路北，此前曾是各路房企必争的热门区域。该地块规划为商服用地、城镇住宅用地，总用地面积为95502平方米，容积率为2.2，起始总价为31.5亿元，起始楼板价为15000元/平方米。

　　昔日的热门区域为何现在无人问津？近日，《每日经济新闻》记者实地探访了该宗流拍地块。记者在现场看到，该地块所处地段交通便利，紧邻地铁姚祥站，距苏州火车站仅5站距离，周围已有中粮、九龙仓、葛洲坝等多家房企入驻。马路对面便是区域内的上海建工“地王”。

　　2016年5月24日，上海建工下属全资子公司上海建工房产有限公司以55.2亿元的成交总价，竞得相城区这块面积为11.59万平方米的土地，折合楼面价19046元/平方米，溢价率116%，成为区内新“地王”。

　　然而两年多过去了，该地块仍被标有“上海建工”字样的围护墙围起来，目前正在施工。记者围绕该地块走了一圈，未看到售楼处，也未见到公开的销售电话。与今年各房企追求的高周转相比，“地王”的入市时间也显得比较缓慢。

　　时间来到2017年，苏州土拍再次出让相城区元和街道的两宗土地。但该次土拍，不管是楼面价还是溢价率，均已大幅下降。

　　具体来看，葛洲坝以26.71亿元的总价竞得相城区采莲路东、富元路南一宗土地，楼面价14289元/平方米；与之相邻的另一宗地块则被苏州市相之悦房地产有限公司以底价竞得，总价37.30亿元，楼面价10357元/平方米。与上海建工19046元/平方米的楼面价相比，这两宗土地的出让价趋于理性。

　　而此次流拍的10号地块让人颇感意外。业内分析称，流拍的这3宗地块起拍楼面价均比较高，且要求地块内需设置一所幼儿园，建成后需无偿移交属地政府，增加了房企的隐性成本。

　　起拍价降3亿 还是流拍了

　　流拍土地中，苏地2018-WG-8号地块去年曾流拍过一次。此次该地块的起始总价较去年的23.16亿元降低了3.08亿元，楼板价也由15000元/平方米降至13000元/平方米，但仍遭遇流拍。

　　公告显示，该地块位于吴中区文溪路北侧，起始总价20.07亿元。《每日经济新闻》记者走访该地块时注意到，地块内有多处高压线，环境较为复杂。

　　记者查证相关资料获悉，距离该地块不远处的编号为苏地2015-G-6号的地块，于2015年6月成交，成交楼板价为7453元/平方米。这也意味着三年时间内，楼面起拍价增长了1倍多。随后记者走访了紧邻该地块的小区海馨花园，获悉该小区目前均价约20000元/平方米。

　　同时根据要求，8号地块内需建设面积不低于4050平方米的幼儿园，依此推算，该地块的盈利空间其实十分有限。

　　而于吴中区甪直镇甪直大道南侧的苏地2018-WG-9号地块，则是本次土拍中住宅类用地溢价率最高的一块地，楼面价11564元/平方米，溢价率18%。

　　在该区域内，弘阳地产曾于2016年4月8日竞得了位于甪直大道北侧的苏地2016-WG-7号地块，楼面价14191元/平方米。旭辉地产于2017年6月12日竞得了位于甪直大道北侧的苏地2017-WG-11号地块，楼面价12731.05元/平方米。对比上述两家房企的拿地价格，此次苏州路劲11564.34元/平方米的土拍楼面价可以说性价比较高。