长租公寓领域首现生态资源整合者 平安不动产打造"重＋中＋轻"模式

　　近日，平安不动产发布了 2017 年度业绩报告。报告显示，截至 2017 年 12月 31 日，平安不动产长租公寓业务已在多个城市展开布局，上海、广州、深圳、杭州、南京等城市的 20 余个项目正在持续跟进谈判中。第一个长租公寓项目上海森兰项目已经投资落地，预计 2018 年下半年开业。

　　在长租公寓领域，平安不动产并不是新入局者。随着这份年报出炉，平安不动产“重资产＋中资产＋轻资产”的长租公寓战略也首次面世。

　　“重＋中＋轻”布局长租公寓

　　人们第一次将“平安不动产”与“长租公寓”联系起来，是在去年。

　　2017 年 11 月，平安不动产与朗诗旗下青杉资本签订协议，双方共同收购了上海森兰项目，拟将其改造为长租公寓进行长期运营。

　　从这次合作可以看出，平安不动产在长租公寓市场的角色绝不是开发商，也不是运营者。而是与其它开发商和运营企业合作，平安不动产发挥其在资金和资源整合方面的优势，一起推动长租公寓的健康发展。它将自己定位为长租公寓领域的“全链条资源整合者”。

　　据年报，2017 年，平安不动产就已经响应、践行国家政策号召，开展布局长租公寓业务领域，并以储备布局、金融赋能、培育发展三个方面为发展目标，并且提出“重资产＋中资产＋轻资产”的发展模式。

　　重资产模式，是指公司以持有资产产权为投资目的，获取优质资产，长期持有，期间出租运营，通过资产增值和租金获取收益。

　　中资产模式，是指租赁土地或物业，建造或改造升级后出租，在承租期间获取租金差价收益。

　　轻资产模式，是指长租公寓运营商接受委托，对长租物业进行出租运营，根据不同的委托形式收取管理费，开展长租公寓的轻资产管理。

　　目前，市场上重资产模式多以开发商为主，另一端就是更偏向中、轻资产模式的长租公寓运营商。

　　作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产选择的长租公寓发展路径与这两者都不同，在通过“重＋中＋轻”整合行业资源的过程中，平安不动产将在重资产端选择一、二线城市优质物业长期持有，并形成后续长期的资产管理规模。中资产方面，平安不动产将更倾向于选择大规模项目，如参与村集体用地建设长租公寓等形式，迅速做大规模。轻资产方面，将协助重、中资产的运营管理，对可能合作的长租公寓运营品牌进行战略合作。

　　全链条生态资源整合者问世

　　据估测，当前全国住宅租赁市场规模约为15000亿元，未来市场规模会在 2030 年接近45000亿元。而根据 2018 年初的机构调研，长租公寓分布于全国数十个重点城市，其中北京、上海、杭州均有超过 100 个集中式长租公寓项目。

　　目前长租公寓市场主要由四类参与者组成，分别是开发商类背景企业、中介类背景企业、酒店类背景企业及创业类背景企业，各自具有相应的优势和竞争特点。平安不动产是第一家提出“全链条资源整合者”的长租公寓入局者。

　　全链条资源整合者，即与各家实力长租公寓开发及运营企业强强联合、优势互补，系统化解决长租公寓发展遇到的资金、资产、运营管理等方面的问题，构建完善的长租公寓产业生态系统。不动产拥有整合综合金融、产业资源的能力，打造长租公寓全链条金融产品结构，为长租公寓产业全局赋能，塑造长租公寓金融专业机构的形象。

　　专业化、机构化、金融化发展路径

　　美国长租公寓市场拥有10多年的发展历程，至今已形成一套稳健的发展机制与商业模式。在多位研究长租公寓市场发展的专家看来，借鉴其发展历程，一个具备良好发展趋势的长租公寓市场，必须具备专业化、机构化、金融化三大基因。

　　所谓专业化，是指长租公寓运营管理机构提供专业服务满足大量消费者居住需求，同时，通过专业选址与建设投资创造可观的投资回报；机构化，则指专业长租公寓运营管理机构大量涌现，彻底改变以往住房租赁市场服务意识差、保障不足等痛点，以提升整体租房服务品质赢得更大发展空间；金融化，则是金融机构与专业开发商相互协作，通过多渠道筹资降低运营与融资成本壮大业务规模，令长租公寓业务模式变得收益稳健可观，最终构建促进行业良性发展的长效机制。

　　凭借金融基因，对比其它布局者，平安不动产在专业化、机构化、金融化上更具备明显的相关优势。

　　专业化方面，不动产凭借自身在地产领域尤其是长租公寓行业的专业投资管理能力，联合口碑好、运营能力强、综合实力雄厚的专业长租公寓企业进行合作，“集专业之力做专业之事”。

　　这种“专业”主要体现在两个方面：一方面，作为平安集团旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产本身就拥有着专业实力；另一方面，平安不动产也会按照专业标准来挑选合作对象，以实现强强联合。目前平安不动产在长租公寓领域的合作伙伴包括朗诗集团、华润集团、招商局置地等一线开发商或实力品牌运营商。

　　以朗诗为例，平安不动产是其上市公司朗诗绿色集团的战略投资股东，亦与朗诗有着多个项目层面的合作。朗诗寓采用轻重结合的发展模式，即收购型物业和二房东模式并存，这种组合的好处在于既能带来一定的现金流，又能主导一些优质的底层资产，让各投资方享受到资产增值的成果。

　　机构化方面，平安不动产主要扮演“综合资源整合者”的角色。它与其它开发商和运营企业进行项目、股权层面的合作，系统化地解决长租公寓发展过程中遇到的资金、资产、运营管理等问题，整合行业资源。

　　一般来说，在选择合适的专业公司战略合作后，平安不动产会将自身在长租公寓领域的经验和理解如产品线的划分、运营管理标准等与其强强联合，推动管理标准在项目过程中落地，确保管理品质，提高运营管理水平，进而提高长租公寓的品牌价值及综合实力，以实现双赢。

　　金融化方面，平安不动产带着先天具备的金融属性，充分发挥综合金融平台优势，通过利用丰富的保险资金资源、与国家政策性银行的合作、资产证券化等多渠道资本运作手段，帮助自身及合作机构获得更低融资成本资金，使长租公寓资产管理规模持续做大做强，创造更高回报率。

　　目前，平安不动产主要将长租公寓业务布局在北京、上海、广州、深圳、南宁、杭州、成都、武汉及其它重点二线城市与省会城市。计划未来五年发展15万间、总面积约600万平米的长租公寓，总资产管理规模达到900-1,000亿元。