中粮地产重组期不平静 多名高管辞职

　　摘要：中粮地产并表后17.35亿净利润中，少数股东权益有7.9亿，占比明显偏高，也就是公司通过合作开发而不是自己独立完成的项目占比偏多，其次公司较多的使用了财务杠杆，负债率偏高，据披露数据显示中粮地产负债率达84.5%，明显高于同类企业。

　　新浪财经讯 正在进行重大资产重组而处于停牌期的中粮地产股份有限公司（以下简称中粮地产）发布了2017年报，全年实现销售额261.59亿元，由于可结转房屋销售面积的减少，全年营业收入140.42亿元，同比下降22%，实现归属上市公司股东的净利润9.45亿元，同比增长31%。

　　披露的财务数据显示，中粮地产ROIC数值（投资回报率）仅仅不到3%，并且较15.44%的ROE值（净资产收益率）也显著偏低，明显异于同类企业，一定程度反映出公司虽然盈利能力还可以，但相对于所承担的风险而言，其盈利质量并不够好。

　　是什么原因造成中粮地产盈利质量偏低的呢？

　　新浪财经结合公司实际情况并查阅相关资料发现，主要原因是中粮地产并表后17.35亿净利润中，少数股东权益有7.9亿，占比明显偏高，也就是公司通过合作开发而不是自己独立完成的项目占比偏多，其次公司较多的使用了财务杠杆，负债率偏高，据披露数据显示中粮地产负债率达84.5%，明显高于同类企业。

　　中粮地产投资指标速览：

类别	指标	数值
核心指标	营业收入	140.42亿元（下降22.1%）
	扣非净利润	8.43亿元（增长67.12%）
	平均融资成本	4.3%-8.5%
盈利能力	销售毛利率	36.33%
	扣非净利率	12.35%
	加权净资产收益率（ROE）	15.44%
	投资回报率（ROIC）	2.98%
偿债能力	资产负债率	84.5%
	流动比率	1.35
	现金流负债比例	0.04
营运能力	资产周转率	0.21
	应收账款周转率	72

　　

　　（注释：类别指标为新浪财经依据日常投资者所关注的财务标准而分类设定）

　　加速主业整合 2018年要“大跃进”？

　　在地产主业方面，新浪财经注意到，2017年公司计划住宅新开工面积139.68万平米，而实际新开工面积为115.09万平米，比计划新开工面积少近五分之一。针对此项变化，中粮地产在年报中解释，主要是因为2017年为顺应市场变化，对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化，导致部分项目的新开工进度慢于预期。

　　同时，中粮地产2018年计划新开工面积将达389.28万平方米，同比2017年计划开工面积大幅增长近两倍，明显加快了业务发展步伐。这点从新浪财经统计的公司2017年相关经营指标中，新增面积大幅增加349.58万平数据中似乎也能得到印证，见下表。

　　在加快步伐发展主业的同时，公司还对非主业进行了剥离。2017年初，公司出售了旗下食品业务——金帝巧克力，交易价格为2.06亿元，公司从该剥离事项中取得了1.09亿元的纯利润。

　　中粮地产经营指标速览：

销售面积（㎡）	销售金额（亿）	销售均价	土地储备（㎡）	新增面积（㎡）	新开工面积（㎡）
85.38万	261.6	30639元/㎡	710.25万	349.58万	115.09万

　　

　　一拖再拖的并购重组这次“很快有消息了”

　　除了加快步伐、聚焦主业外，公司在大股东中粮集团“强地产”的战略方针下，启动了重大资产重组。

　　在最新的年报中，公司透露，本次重组标的资产初步确定为Vibrant Oak Limited（中文名称为“明毅有限公司”，一家在英属维尔京群岛设立的公司，大悦城的控股股东）100%股权。公司期望通过本次重组，与大悦城形成住宅、商业板块的优势互补，打造统一的房地产专业化平台，在地产主业中注入新的商业地产元素，变身一家全业态地产公司。

　　但自2017年7月24日起由于该重大重组事项停牌，至今已长达8个月，而且资产重组仍未完成。

　　不过，从另一个当事人大悦城，在刚刚过去的3月12日2017年度业绩说明会上，其财务总监许汉平表示，对于目前正在进行的重组事项，由于涉及到两家国有企业上市公司重组，所以流程上相对复杂一点，停牌时间确实稍微长了一些，但“应该很快就会有消息了”。

　　停牌期间多名高管相继辞职

　　在公布年报的同时，公司还对存货、应收款项、商誉、长期股权投资、固定资产及无形资产等资产进行了减值测试，并实施了减值计提，拟计提资产减值准备共计 2.38亿元，其中计提坏账准备金额最多，达1.76亿元。

　　此外，新浪财经还注意到，自2018年初至今以来仅仅不到3个月的时间内，包括一名副总经理、两名独董、一名董事、以及一名监事在内，共计5名公司董监高“因工作调动原因”，先后辞职。由于公司处于重组静默期已长达8个月，期间没有任何调研接待和公开研报，具体原因还不得而知。（文/丁昊）

　　关于中粮地产，您可能还关心的信息：

贡献税费	高管人均薪酬	高管人数	员工人均薪酬	员工人数	政府补助	招待费	广告费
36亿	92.3万	17人	20.64万	3307人	274万	未披露	10344万

　　

　　（说明：贡献的税费=支付的各项税费-收到的税收返还+期末应交税费-期初应交税费）