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春节楼市谎言直击:合肥房价暴跌?去库存变补库存?

2017年02月07日 09:06   来源:中国经济网   李方

  中国经济网北京2月7日讯(记者 李方) 春节假期刚过,有关楼市的两则消息就炸了开来,一是“合肥楼市暴跌,降价20万仍卖不掉”,二是“部分城市已从去库存转入补库存阶段”,乍一听还以为楼市出大事了,但仔细研究会发现,合肥暴跌只是部分投资客房子卖不掉求政府“救市”;而“补库存”的说法,放在2017年“三去一降一补”(去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板)的基调下,更是逻辑不通。

  谎言一:合肥房价暴跌

  真相:投资客卖不掉房 新房价格未大幅下降

  春节假日期间不断传出合肥房价暴跌的消息,这两天一度成为舆论热点。有合肥业主在合肥市12345政府服务直通车网站投诉说,“合肥蜀山区房价暴跌16%,下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式,政府却拿新房价格说保持稳定,我们业主表示极其愤怒,百姓资产大幅缩水。”

  合肥北城业主说,“北城房价要暴跌,降价20万仍卖不掉。进入12月,北城楼市进入寒冬,看二手房的客户极少,投资客绝迹,很多房源降价20万依旧难卖。11月份120万能卖掉的房子,现在102万都卖不出去。”

  滨湖业主说,“二手房从11月开始就一直跌,进入12月跌幅更加扩大,某些楼盘的二手房每平降价4000元都无人问津,我们知道滨湖炒房客多,但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多,面对二手房价一路狂跌,我们倍感担忧和愤怒,照这样下去,若明年政策还不放松,我家房子价值岂不腰斩?我们是改善性刚需,不是炒房客,我们不能接受房价非正常大幅下跌,请政府给我们一个说法,不然明年必发生’民变’!”

  很显然,说“暴跌”的主要集中在二手房——这个本来就高度市场化的市场,是一个“你愿买我愿卖”的市场,政府不好也不会干预二手房价格。这些个案中的业主呼喊“暴跌”,希望以此施压政府放开限购,和前几年“开发商主动降价,业主怒砸售楼处”的性质其实是一样的,没有道理可言。

  事实上,合肥新房价格未出大幅下跌。合肥本地媒体《安徽商报》报道显示,1月合肥市区和三县共有14家楼盘价格出现变动,其中2家价格上涨,8家价格下跌,4家新盘首开。在价格下跌的楼盘中,蜀山区有2家楼盘价格下跌,一个是长江西路沿线某楼盘,降价0.78元/平方米,另一个是南二环边某楼盘降价250元/平方米;新站区两楼盘降价均未超过0.5元/平方米;高新区某楼盘降价0.21元/平方米。

  所谓“暴跌”,仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致,而这些业主大都是此前杀入合肥的投资客,在合肥出台限购令后,楼市趋于稳定,投资客急于抽身,所以选择降价出售房源。但由于限购令的出台,使得很多购房者开始处于观望局面,买涨不买跌的心理再次出现,导致一些二手房房东即使降价出售,也难以卖掉手中持有的房源。

  谎言二:部分城市已从去库存转入补库存阶段

  真相:一二线城市做减法 不可能大规模增加土地

  近日,媒体报道显示,部分城市转入楼市补库存阶段。报道称,易居房地产研究院报告显示,截至2016年12月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2482万、16753万和4099万平方米,环比增幅分别为-3.3%、-0.8%和-0.5%,同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。

  其中,一线城市自2016年5月以来,库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。总体而言,一线城市后续补库存的迫切程度较大。二线城市2016年12月新增供应量小于新增成交量,导致库存出现环比下跌态势。综合全年数据,库存也保持环比和同比下跌的态势。三线城市12月新增供应量同样小于新增成交量,使得库存出现了下降,去库存效果明显改善。

  该报告认为,2017年去库存战略将继续,尤其是三四线城市依然会强化的政策导向。而对于一二线城市尤其是一些热点城市来说,从2016年的数据来看,库存规模是不足的。所以从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看,依然需要积极通过供地等方式来补充库存。

  值得一提的是,该报告分析针对的是35个典型城市。分别是,一线城市:北京、上海、广州、深圳。二线城市:长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市:淮南、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

  对此,中原地产首席分析师张大伟持不同意见。他告诉中国经济网记者,一二线城市肯定是库存短缺,从房地产交易看,现在一二线城市主要做减法,减少投资投机需求,不太可能大规模增加土地,包括最近出台的城市土地规范,都是要求增加卫星城市发展。“所以这个补库存的逻辑是有问题的。”

  《全国国土规划纲要(2016—2030年)》提出,分类引导城镇化发展,提升优化开发区域城镇化质量,将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人口向周边区域有序转移。

  “政府的预期是将需求转移到周围的卫星城市,来去库存。”张大伟说。

(责任编辑:刘朋)

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