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房价上涨三大动力变化 今年各地房价将继续分化

2017年01月06日 07:30   来源:南方日报   李广军

李广军 摄

  2016年各地房地产市场销售活跃,不少城市房价呈现上涨势头。在调控再度出手的背景下,2017年这种趋势会否发生变化?据合富辉煌最新发布的《2016年中国房地产市场总结及2017年展望》,2016年全国楼市上涨主要受三大动力推动:一是去库存政策,购房者杠杆持续放大;二是大幅增加的流动性,成为推动房地产市场进一步上升的动力;三是土地市场频繁拍出高价土地,不断影响购房者对未来楼价快速上涨的预期。由于全国重点城市房地产市场出现全面、快速上涨,各重点区域房地产政策已经发生转向,由去库存转变为去杠杆,推动房价的三大动力也随即发生了变化。

  合富房地产研究院认为,在因城施策下,2017年,年各地房价将分化发展。政策风向转变之下,一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势,预计房价具备较佳支撑。其他重点城市基于各城间规划利好、买家构成、供求关系、政策松紧程度等影响因素差异,其房价发展趋势将分化发展,总体而言,供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市价格具备较大支撑。

  去年各城市楼市分化加剧

  根据总结报告,本轮房地产市场上升周期由2014年中旬各地陆续取消限购起计,经历2014年930新政、2015年330新政、2016年非一线城市首付降低等政策利好的持续叠加,加上流动性全面放开、人民币贬值,以及土地市场快速升温。最终表现为全国重点城市房地产市场的全面、快速上涨,21个代表性城市2年价格平均上涨达35%。

  合富辉煌监测数据显示,全国重点城市2016年前11个月成交总面积29165万平方米,同比2015年大幅增长33%;成交均价13155元/平方米,同比上升接近10%。

  不同城市群、城市群内部各个城市之间差异较大。合富辉煌监测数据显示,一线城市+强二线天津,2016年前11月成交量增长只有天津和广州两个城市,其中天津增长最明显,月均成交面积较2015年大幅增加72%;广州增幅接近30%。2年价格上涨最为明显是深圳,上涨超过100%,远超其他三个一线城市;而广州的价格最为平稳,2年价格上涨不到20%。

  其他重点城市,成交量增幅最大的前五名分别是:贵阳、珠海、青岛、郑州、长沙;成交均价上涨最快的前五名城市分别是东莞、合肥、南京、珠海、济南(注:考虑部分城市价格明显上涨是在2015年下半年以后,因此价格升幅采用2年的数据作对比)。

  重点城市去库存表现:2016年11月库存合计1.63亿㎡,相较2015年底,大幅下降31%;其中长三角城市群去库存更为明显,库存下降47%,其他三大城市群库存下降在28%-29%。

  因城施策调控将视情况加码

  2016年9月30日起,全国政策转向,由去库存转变为去杠杆。多地出台密集调控政策;市场未明显降温的城市,当前政策仍在持续加码。

  合富房地产研究院预计,2017年中央对房地产调控仍将延续“分类施策、因城施策”主基调。最新中央经济工作会议提出,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房,预计信贷手段将成为2017年调控的主要工具,整体房贷相较上年或将有所缩减;一线城市和重点城市,地方政府抑制房价、地价的政治压力持续,非重点城市继续去库存。

  在因城施策的体现上,一线城市限购政策保持高压,限贷政策加严或成为地方调控的主力工具之一;重点城市限购政策当前仍留有缺口,后续仍存加码空间。在时间上,合富房地产研究院预计2017年上半年政府政策保持相对稳定以观察调控效果,但仍在快速上涨的地方市场将继续加码;下半年(或五一前后)调控主要视乎各地市场运行表现,若市场未出现明显扭转,不排除再出现“各地集中式的调控加码”。

  今年各地房价将分化发展

  调控可能导致的结果,市场发展趋势转向,房价上涨动力大幅减弱,房地产投资潮阶段性温,楼市成交量下滑;部分城市房价阶段性调整,但土地价格会成为2017年房价的关键支撑因素。

  合富房地产研究院认为,一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势,预计房价具备较佳支撑。其他重点城市基于各城间规划利好、买家构成、供求关系、政策松紧程度等影响因素差异,其房价发展趋势将分化发展,总体而言,供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市价格具备较大支撑。

  政策风向转变之下,即使房价能够继续趋于上升的城市,其房价涨幅将较2016年大幅收窄;而经过2016年各重点城市地价普遍上扬,以及在数年调控中潜在购房者对政策调控的耐受性增强,即使房价趋于下降的城市,其房价跌幅将会相对有限。

  基于此判断,合富房地产研究院预期一线城市及天津将维持限购限贷政策高压,但土地市场供应下降、地价上涨、及房地产去库存后的供求紧张对区域房价形成支撑,预计2017年上半年房价还将上涨。而深圳房价已处阶段性高位,当前政策严格程度为全国之最,2017年上半年房价或将回调,预计10%以内。

  对广州市场而言,政府将继续通过控制好土地拍卖的节奏及地块分布,同时对商品住宅实施非市场化的操作手段,稳定市场预期及房价走势,从而避免调控政策大幅收紧。

  南方日报讯记者 李广军

  数据来源:合富房地产研究院

(责任编辑:殷俊红)

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