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长短结合解决高房价问题

2016年12月22日 07:16   来源:中国经济网-《经济日报》   

  2016年,部分城市房价暴涨,除刚需、改善型需求积极入场外,更多的是提前刚需、提前改善型需求释放。在房价即将暴涨的强烈预期下,有些房地产开发企业“捂盘惜售”,一些中介机构趁机炒作房价,更有各种“首付贷”押宝房价短期暴涨套利,这些都是市场短期失灵的直接表现。9月30日后,北京、上海、杭州、南京等多个房价上涨较快城市出台房地产调控政策,涉及提高首付比例、收紧贷款政策等。11月底,上海、天津调控再度加码,政策更趋严厉。

  短期看,这种加强市场监管的措施,有助于消除“恐慌性”购房预期,在一定程度上降低可能快速到来的市场风险。要看到,在当前信用货币制度下,房地产的流动性大大提升,金融属性也在增强,甚至具有适合投资、投机的特征。所以,人们对房地产行业的认识也应随之深化,特别是要在构建房地产健康发展长效机制上形成共识。

  第一,应划分市场和保障的界限,建立市场化的住房供应体系。房改以来,中央和各级政府从财政、金融、土地各方面支持保障房建设,并给予部分保障房产权,很多中低收入者实现了住房改善。不过,这也形成了新的分配不公,中等收入者成为了一个“夹层”——商品房买不起,但又超出了保障房的申请条件。在目前实物保障房已基本满足需求的情况下,将住房供应交给市场,对困难群体进行精准补贴,应该是兼顾公平和效率的最优选择。

  第二,适应城镇化趋势,全面推行“人地挂钩”,增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。“要人不供地”的城镇化,是部分城市住房供应短缺的一个直接因素。改革之初,农民工做候鸟,城市是挣钱的驿站,家乡是最终的居所。随着户籍改革的深入,到城市寻找美好生活已经不再是奢求。每年新就业大学生、进城务工人员,是城市的建设者,也应该成为城市成熟基础设施的享有者。一个土地供应有弹性、房价稳定的城市,才能吸纳就业、吸纳人口,最终实现良性循环。

  第三,推进房地产税收改革,降低交易环节税费、提高保有环节税费,适时开征空置房房产税。当前,我国房地产税收体系主要有10个税种,涵盖开发建设、交易和保有等各环节。房地产税结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征。应推进房地产税改革,对各环节税收进行调整,减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通;增加保有环节税费,调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构,为房地产税替代土地出让收入创造条件。

  第四,改革住房公积金制度,真正发挥政策性金融机构的作用。作为房改的产物,住房公积金制度已经给缴存者提供了低利率的贷款支持,并以税前抵扣的方式,给缴存职工节省了个税支出。时至今日,住房公积金面临资金池较为封闭、贷款额对购房支持相对不足等问题,亟需改革。各地公积金中心积累了大量缴存职工的工资收入、职业变动等信息,并已拥有可观的优质贷款资产,已颇具政策性金融机构的雏形。如以改善职工体验为导向,以增加缴存职工购房支持为抓手,深入推进住房公积金制度改革,相信公积金制度会焕发新的生机,也会给房地产供需两端提供长期稳定的资金来源。

  稳房价,重在稳预期。现在,一些城市的房价已经“高处不胜寒”,政策腾挪空间越来越小,只有长短结合,打好“组合拳”,才能实现房地产行业的平稳健康发展。(作者夏磊 系方正证券房地产行业首席研究员)

(责任编辑:刘朋)

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