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王健林或抛4000万方物业绣球 花样年雀屏中选

2016年06月14日 07:33   来源:时代周报   

  王健林或抛4000万方物业绣球,花样年雀屏中选

  吃下万达物业 史上最强联姻故事开讲

  时代周报记者 刘娟 发自北京

  首富王健林的一个决定,正搅得内地物业圈天翻地覆。

  在万达“去地产化”战略转型之下,王健林选择将非核心的万达物业管理业务剥离出去。这个或涉及高达4000万平方米管理面积,年收入10亿元的物业大绣球抛出去,便引来了万科、绿城、花样年和中民这样的豪华阵容来打擂对决。

  这是一笔“前无古人,后无来者”的物业大生意。谁吃下万达物业,都是一次具有里程碑意义的超级合作。

  万达标的的物业管理面积和年收入,分别达4000万平方米和10个亿。按照目前大型物业公司的盈利能力9%计算,万达物业净利在9000万元左右,而按照动态市盈率28-30倍估算,万达物业估值在20-30亿元之间。

  谁笑到最后?

  多个信源向时代周报记者证实,花样年已经搞定王健林。双方已经签订意向收购协议,正在敲定最终细节。截至目前,具体收购对价、标的资产状况等,还未有明确说法。

  万达物业方面还未就这笔交易对外确认或置评,花样年方面则回复时代周报记者称,根据上市公司披露规定,目前还不能提供进一步的信息。

  在交易尘埃落定之后,与万达会有怎么样的磨合期,如果消化不良出现排斥怎么办,这些都对花样年的管理能力提出高诉求。同样,并购万达物业之后,花样年如何实现资本化,其盈利如何持续,仍然是它所必须面对的问题。

  王首富“叫卖”万达物管

  漫漫30年房地产开发长河,见证了“50后”王健林的奋斗史。历经三次转型,万达从偏居一隅的小房企转身为国内商业地产泰斗,掌舵者王健林也带着他的万达财富故事走向全球。

  王健林在产业链上的野心,无法掩藏。他想向全球输出“王式”价值观—在他退休前,要把万达带进世界十强企业。路径是崭新的,金融与文化是王健林圈下的两个重点。

  他开始撕去万达身上的“地产”标签,这场“自我革命”两年前就已在万达内部发酵。2015年初,万达正式启动第四次转型,王健林要求万达不再把地产作为主导产业和收入、利润增长的主要来源。

  王健林为万达开出的新药方是“轻资产”和“多元化”,今年年初,西双版纳会场洋洋洒洒万字报告已详细传递出这层信号。关键步骤之一,万达先将优势兵力转移到新型服务产业,这才有了文章一开始“比武招亲”的故事。

  据时代周报记者了解,物业管理并非万达这轮转型的核心方向,万达内部对剥离此项业务也早有讨论,他们力求轻装上阵,集中精力向文化、影视、金融等领域快速转型。

  此刻,王健林怎么想,似乎更关键。今年是万达转型关键年,他设定了转型指标—服务业收入、净利占比过半。

  “一个世纪以来,全球的大型房企没有一家转型成功,万达可能就要改写世界经济历史,要成为全球第一个大型房企成功转型的样板,”王健林说,万达转型绝不是口头说说,做做样子,而是说到做到。

  如此一来,这笔买卖,势在必行。

  可查资料显示,成立于1994年的万达物业拥有国家一级物业管理资质,旗下分、子公司50余家,业务遍及全国60个大中城市,承接物业管理项目超过130个,管理业态涵盖高中档住宅小区、大型文旅社区、高端写字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等,管理面积超6000万平方米。

  市场吹风,称万达此次打包的物业管理资产,是除城市综合体和大型文旅项目之外的其他所有业态,保守估计,这笔交易涉及的物业管理面积也会超过4000万平方米,物业年收入将超过10亿元,堪称史上之最。

  无论谁吃下万达物业,都是一笔里程碑式的收购样本。这也就不难理解,万达物业这颗绣球之外的擂台上,站着的是万科、绿城、花样年和中民这样的豪华阵容。

  四方打擂

  这是一场综合实力的PK对决。

  万科物业有过硬的品牌优势,是目前营收最大的物业公司,其去年营收达29.7亿元。2015年8月,万科宣布拟拆分物业上市,并顺势启动万科物业市场化扩张,要做国内第一个百亿级别的物业公司。

  绿城物业同样以高质量服务的美誉度著称,去年底,绿城物业在港交所发布上市招股书,将自己的物业“新故事”包装上园区O2O概念。

  花样年则拥有多元化的子品牌布局,在全国拓展和管理的物业面积总量已达到约3.3亿平方米。花样年是国内最擅长资本化运作的物业管理方,其旗下物业品牌“彩生活”和“美易家”先后挂牌港股和新三板,分别定位服务普通住宅和写字楼、高端公寓。另一物业品牌开元国际则立足于高端住宅。

  中民物业属于后起之秀,业界知名度低于竞争对手。公开资料显示,中民物业为中国 民生投资 股份有限公司下属八大板块之一。按照中民物业董事长王晖的意思,其将主要通过投资收购的方式获取物业资源。

  历经数月,多轮报价和方案调整之后,花样年在四方对决中胜出。时代周报记者从消息人士处了解到,在“厮杀”过程中,中民物业早已出局,而在一年多“万万”合作磨合与尝试之后,万科、万达仍没有在战略合作之余跨越更深的一步。

  绿城和花样年是最有希望的两家,各有考量:

  绿城物业品质在业界有公论,正规且专业,万达也希望有这么个单位来接盘,但绿城物业缺乏写字楼等商用物业的管理经验。而花样年的出价,领先其他人很多身位,它主打美易家和开元国际这两张牌去对接万达物业,其中开元国际与万达此前有过多个项目的物业管理合作基础。

  最终,花样年雀屏中选。据时代周报记者了解,目前,双方(万达和花样年)已经敲定了基本交易框架,正就合同条款的细节进行磋商。

  据了解,这笔交易属于股权交易的概念,收购完成后,万达物业项目的运营还是以原万达团队的运营管理团队为主,不过在管理体系、标准上会有所变化。截至目前,双方具体收购对价、置换条件、合作细节、管理思路等,还等待挖掘或信息披露。

  跨界盈利是关键

  硬币有两面。

  这笔交易是否会有变故?花样年会如何把这宗联姻故事讲下去?一切还需要让时间来说话。

  但不可否认的是,传统的物业管理利润微薄,盈利前景不佳之下,借助大数据技术,以“社区O2O”的形式来实现物业增值的风口已开。

  此前彩生活上市时捕捉的关键词就是“社区O2O”,其市值迅速反超母公司花样年,这样的高估值资本故事成为其他房地产商意欲效仿的典型样本。

  两年来,已有多家龙头房企宣布要将旗下物业公司分拆上市,如万科、保利、碧桂园等都把掘金物业服务的战略提上日程。

  这些大牌房企也已纷纷推出社区O2O平台,比如万科推出“睿服务”,并配套了APP“住这儿”;绿城亦推出了“幸福绿城”APP,制定了“绿粉+”计划;甚至万达物业社区APP“万达生活”也已全线运行。

  这里是“尚待开垦的蓝海市场”, 光大证券 此前曾预测,物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元,若以3%收取端口费,对应798亿元。按照 方正证券 互联网高级分析师张常新的分析,社区O2O闭环一旦形成,可不断添加产品和服务来满足住户的各类需求,理论上行业没有天花板,有可能发展成一个万亿级别的行业。

  社区O2O的原理,是想把互联网的交易入口和流量拦截在家门口,它以懒人经济为切入口,大多致力于家门口最后一公里服务,并且希望将更多的生活需求都整合进平台,有很大的想象空间。

  不过,这场家门口的战争并不好打,盈利模式还待厘清。按照券商界的分析,眼下,资本市场对物管概念仍然较为欢迎,但态度已趋于谨慎。他们最关心的问题在于商业模式,包括盈利模式、财务报表、发展前景等实际问题。但在现实中,大部分物管企业并未形成可持续的盈利模式。

  归根到底,社区O2O还是一个提升物业服务品质的工具,它的优势是能明显优化物业服务链,而想在价值链上挖潜,现在看依然非常难。

  龙湖董事长吴亚军就对热门的物业生意表达了冷静态度。

  在刚结束不久的2016年龙湖地产股东会上,被问及龙湖是否也会对物业进行分拆上市扩张的计划时,龙湖董事长吴亚军就直言:“按照物业公司目前的模式,人工成本占到了75%,并且每年的人工都在上涨,但物业费的收入却具有非常大的刚性,很多项目七八年物业费都涨不了一成。”

  她因此判断,物业并非一门好生意,龙湖不会做物业分拆上市。

  眼下,花样年拿下万达物业只差一纸公告。待到公告日,花样年潘军会如何辩驳外界的质疑?且等着看。

(责任编辑:王婉莹)

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