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孙宏斌,宋卫平,郭英成:地产大佬分手一年后

2016年04月12日 07:39   来源:时代周报   

  壹图 供图

时代周报记者 刘娟 发自北京

 

  3月29日,香港。

  一早,港交所挂出了佳兆业(01638.HK)长约39页的进展公告,传达出650亿元的境内外债务重组接近尾声的信号。上午,孙宏斌的融创(01918.HK)团队在香港港丽酒店为2016年定调,他们需要一个稳定的扩张战略,和一条能够打得响的产品线,“并购”仍是关键词。下午,绿城(03900.HK)管理层现身香港文华东方酒店。约60分钟内,跳跃在绿城会场的关键词有“毛利率下跌”“三四线换仓”“债务结构改善”以及“做大代建业务”。

  “分手”近一年后,中国房地产史上最重要的两笔并购案的三个男主角—融创、绿城和佳兆业,在这一天有了地点、时间轨道上的交集。

  关键人物依旧是孙宏斌。过去两年,从绿城到佳兆业,52岁的孙宏斌铩羽而归,这让他身上多了几分悲情色彩。“我以前很好斗,但这两年长大了,就不太斗了。”今年年初,孙宏斌在上海认真说出这席话时,台下近500名记者哈哈大笑,他自己也笑了。

  没有多少人能真正明白他“长大”的代价。三方看似渐行渐远的道路上,终要重逢的那一天却并不遥远。眼下未明了的仅是,是敌是友?

  孙宏斌立下军令状,2016年要去深圳。这里,是“重生”中佳兆业的大本营。在离深圳1500公里外的上海和杭州,融创要和绿城抢跑千亿阵营,时间节点定在2017年。去年,他们两家的销售金额咬得很紧,融创734.6亿元,绿城719亿元。

  他要怎么做?巨幅宽屏大幕上,自始至终只有一张PPT,上书3个关键词,区区10个汉字—“判断、继续布局、控制风险”。

  并购王瞄准“珠三角”

  3月29日,融创2015年度业绩发布会上,孙宏斌被记者围得水泄不通,大家问,融创还要并购谁?

  “每个找过来要融创去谈收购的公司,第一句就是‘要保密’,”孙宏斌没有正面回答,他用了一句话来强调,“如果被收购的项目只找了一个公司,那就是融创;如果找了两个,那也有一个是融创。”

  过去一年多,标签化孙氏风格的融创以“大买家”身份在并购江湖中频频扫货。一组数据显示:融创目前总土储货值4427亿元,其中1576亿元为公开市场获得,另外2851亿元为并购而来。

  孙宏斌信奉“选择和判断大于一味努力”。在过去几年,融创走得大胆而又谨慎,成为成长最快的房企“黑马”。从2010年上市初的86亿元,到2015年的734.6亿元,融创销售额呈跳跃式增长,复合增长率接近55.81%,而同期全国商品房销售额的复合增长率为10.61%。

  一系列眼花缭乱的快动作,让融创迅速在TOP10房企中找到自身定位。2015年,融创排名从房企十强第10名升至第9名,但仅19.1亿元的同比增长,无异于原地踏步。

  “这两年主要在给别家开发商干活,花在自家身上的时间少,”孙宏斌并不讳言,几次不成功的并购,占用了融创一半的管理资源和大量资金。

  2015年,融创分别同中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业达成并购协议。并不是每次收购都能成功,融创先后向绿城、佳兆业、雨润等公司抛出橄榄枝,但成功者寥寥。

  “我也不能抱怨什么,但另外一方面也说明,我们再多一倍的工作,融创可以再发展一倍,”孙宏斌调侃道。他反复讲道,并购交易本就人情反复、局势变幻。融创获得的市场口碑和人心,远比赚钱更重要。

  过去的一年,融创除了继续聚焦已有的北京、天津、上海、重庆、杭州等市场外,又通过数次并购进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市,全国布局初见成效。

  “我们在一线城市,他们在三四线城市欢呼雀跃;他们进一线城市,我们躲开他们。”孙宏斌称,2015年,融创新增土地储备1473万平方米。截至2016年3月,融创的土地储备为3178万平方米,足以支撑公司在未来三到四年的开发规模。

  “北京、上海没法弄了,一算就亏钱,”孙宏斌将控制风险挂在嘴边,“现在一线城市土地价格太高,风险太大,很多地王项目都不赚钱,就算房价再涨50%还是亏钱。”

  在去年开拓了11个新城市的背景下,融创仍然保持了充裕的现金流水平。截至2015年底,融创的现金余额高达270.58亿元,较2014年的250.41亿元继续上升。公司总资产为1155.09亿元,净负债比率75.9%。

  2016年,在这趟并购列车上,融创的身影仍将不可或缺。上海、北京、郑州等地,孙宏斌的收购步伐已到。在楼市去库存大战打响之际,亦开启了大并购的序幕,孙宏斌已驱马进场,考验的不仅仅是射术,还有胯下的马力。

  深圳或再会佳兆业

  孙宏斌要为融创打造最具优势的城市布局,在他对城市的卡位中,深圳、广州、厦门意义非凡,“这三个城市一旦落子,我们想进的城市都进完了,融创的布局就完成了”。

  眼下,唯一公开给出时间节点的,是深圳。

  “今年会在深圳有项目,”3月29日那场业绩会上,孙宏斌对时代周报记者反复强调,“现在已经有很多(深圳)项目在谈,相信今年会出来。”

  孙宏斌要去深圳。熟知那段佳兆业收购史的人都知道,深圳是孙宏斌心里的一个结。

  2015年1月初,孙宏斌和他的30多人收购团队一同搬去了深圳嘉里中心33层,这里原本是佳兆业的中枢神经。孙宏斌以“白武士”身份出现,他要在这里接手佳兆业49.25%股份,包括上海4个项目。

  但是,突然间的“房源锁定”事件,让佳兆业掌舵人郭英成成为中国反腐浪潮中民企动荡命运的缩影。2014年底,一夜之间,佳兆业螺旋坠落,先是股价,继而是财务,后是信心。

  按照孙宏斌的设想,如果收购成功,融创将以低价获得深圳区域优质土地,迅速跨入千亿级房企。谁也没预料到,3个多月后,孙宏斌会连夜从这里撤离,包括汪孟德、黄书平等融创收购团队核心成员,不留一人。

  郭英成的一记回马枪,让佳兆业与融创的关系裂痕彻底撕开。去年4月13日,郭英成在辞任133天后重获委任为佳兆业董事会主席。他携老部下郑毅一道出现,郑为现任佳兆业行政总裁,对旧改项目颇有经验。

  紧接着的5月28日,融创公告这笔买卖告吹。这种结局,孙宏斌曾做过多次心理预演,但现实让他无奈。

  分手后,孙宏斌说,“说到底,这只是一盘生意,合适就干,不合适就算”。

  孙宏斌试图通过别的路径进入深圳,他的最强收购团队依旧活跃在广深一带,不放过任何机会。去年12月25日,融创就曾与泰禾在深圳土拍赛中展开角逐,最终不敌。那块地,最终拍到了楼板价7.99万元/平方米,是去年的全国单价地王。

  融创要进入虎踞龙盘的深圳,并非易事。2015年,深圳楼市以47.5%的逆天涨幅,攀上另一个高峰,领跑全国。在这里,融创要面对的,是早已生根的龙头万科、招商、华润、华侨城以及地头蛇卓越、鸿荣源等。短兵相接的,甚至可能是正在“重生”中的佳兆业。

  4月10日晚,深圳体育场,中甲联赛第四轮最后一场比赛打响。深圳佳兆业主场迎战武汉卓尔,最终2∶1赢得三连胜。一个月前,佳兆业昂首入局甲级联赛,深足以“深圳佳兆业队”出征,被看做是佳兆业危机重大破局的又一信号。

  在过去的3月份,佳兆业以一则重大进展公告和一场大规模的招兵买马,向外界宣示16个月困境后的“归来”。

  3月29日,也正是融创发业绩报的当天,佳兆业公告称,481亿元境内债已有约90%完成重组,境外债务重组方案获得包括“异议者”华尔街对冲基金Farallon和BFAM在内的相关债权人80.9%赞成票。

  在过去半年,佳兆业已有11个项目解除了锁定和冻结,其中4个深圳项目已处于预售阶段。截至3月1日,佳兆业仍有24个项目处在锁定和冻结状态。

  佳兆业复牌还亟待时日,其2014年及2015年的财报仍未审核公布,公众持股数仍低于25%的红线。但在楼市风向标的深圳,佳兆业的旧改项目和团队,成为资本角逐标的。中信银行承诺向佳兆业融资约170亿元,平安银行与佳兆业达成战略合作提供500亿元。按照去年9月的数据,佳兆业总土储2250万平方米,其中78.5%位于一、二线城市。

  佳兆业正从低谷全力反弹。3月26日,佳兆业在深圳开展了近年来规模最大的一次招聘会。300个岗位,来了1500名现场求职,他们参与竞聘包括财务、投融资、开发、营运、品牌、人力等重要职务,涉及集团、地产、金融、文化、城市更新、深足、商业、旅游、物业等11个板块。

  去年融创中期业绩会上,孙宏斌说,他曾在香港与郭英成见了一面,并有意与佳兆业在广深区域展开项目合作。但至今,这场合作仍未有明确结果。融创、佳兆业的员工都跟时代周报记者摇头说,“太难了”。

  冥冥中的缘分,还没有断。

  4月8日下午,天津市市委常委、滨海新区区委书记宗国英一行来到佳兆业集团考察调研,欢迎佳兆业去滨海新区投资。这是佳兆业危机后,唯一一个来考察的地方政府团。有意思的是,天津正是融创的大本营。

  千亿“对手”宋卫平

  在离深圳1500公里外的上海,孙宏斌与宋卫平“中国式”合伙人的故事在一年多后走到尽头,两人合作的融绿平台最终在2015年5月分给融创。

  分手近一年,绿城与融创恰巧在同一天(3月29日)召开业绩会,对比在所难免。两家公司年报显示,2015年,融创净利润接近33亿元,同比增长了3%;绿城只有12.6亿元,同比下降了60%。

  这也是中国交通建设集团(以下简称“中交”)入主绿城后交出的第一份考卷,成绩并不喜人。去年,绿城物业销售收入233.26亿元,同比减少29.1%;实现营业收入260.47亿元,同比减少18.7%;毛利也下降到历史低点,毛利54.21亿元,同比减少33.3%;毛利率为18.0%,而2014年和2013年绿城的毛利率分别为23.5%及28.5%。

  三、四线库存难消再成绿城软肋。绿城执行董事李青岸在业绩会上解释,“三、四线城市项目单价卖七八千元,最高单价卖到1.2万元,这个毛利率是没有提升空间的。而且现在销售的都是2012年拿的地,而那时候是地价最高的时候,现在房价又上不去,所以公司也在琢磨改善毛利率的问题”。

  为解决三、四线去化之痛,绿城内部拟定了“撤退计划”,未来将把投资区域严格控制在14个一、二线城市,力争在2017年之前把三、四线城市库存压缩在25%以内,并在2020年前完全退出。

  在收缩三、四线,聚焦一、二线策略变化之外,绿城也在针对自身产品作出改变,将产品线从此前的以产品导向转向以市场为导向,希望摆脱过往大户型去化的烦恼。据了解,去年绿城桃李春风推出的83平方米户型,号称是杭州史上最小别墅户型。

  孙宏斌要在2017年冲击千亿阵营。他把2016年定义为融创的新起点,销售目标为800亿元。同样把千亿计划摆上日程的,是绿城,他们的时间节点同样定在2017年。

  千亿路上,孙宏斌的对手是不是宋卫平?没有人说得清,如今的绿城,已经改头换面。

  一个断臂求生,一个借鸡生蛋。从2014年12月23日起,中交对绿城董事会、股权、管理层、战略等维度上的渗透,不曾停止。同时,阴谋论四起,宋卫平被架空的传言甚嚣尘上。

  中交进驻绿城成为第一大股东,已经过去一年多时间。创始人宋卫平不再是绿城那个随心所欲的“国王”,他的新身份是绿城董事会联席主席。用他自己的话说,他是个“职业经理人”。

  “现在管得比以前少。投资、拿地、财务这些工作,都交给中交和现在的绿城管理团队,”在日前接受杭州媒体采访时,宋卫平坦承,他现在的定位是首席产品官、生活服务官,重心放在绿城的服务和品质管控,加上创新,“譬如研究适合80后、90后的创新产品,研究生活营造,探索小镇建设,都要建立成体系。”

  宋卫平希望,他现在所做的创新工作,可以为绿城今后的发展竖起一道高高的竞争壁垒。他依旧强调品质,从去年开始,绿城就不断派出工程部员工前往日本工地进行学习。宋卫平希望,日后绿城的工程队伍里也会出现工匠精神。

  2015年,绿城将北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、合肥、武汉、济南、郑州、厦门、福州、成都和重庆等15个核心重点城市作为聚焦点。其中,绿城在北京、杭州、济南补仓8幅土地,新增建筑面积251万平方米。2016年3月,绿城拿下了大本营杭州的地王。

  宋卫平曾回应时代周报记者对于绿城当下变化的困惑,他证实自己亦是绿城公司架构和产品线调整的推动者。绿城的成长性或许是这位绿城创始人所期冀的。

  “前几年在产品设计、土地收购上的策略失误,绿城延误了发展时机,”兴业证券在研报中称,中交成为绿城第一大股东后,公司进行了一系列的转型动作,转型任重道远。但完成后,绿城将仍然是中国房地产市场上的有力竞争者之一。

  2016年,同样是融创证明自己的时刻。除了稳定的扩张战略,融创还需要一条能够打得响的产品线。

  去年起,融创开始大力推广自有的“壹号系”和“臻生活”。融创投资者关系部总经理兼联席公司秘书高曦说:“去年(2015年)做了很多的活动,健走未来等,让品牌得到很好的发展。”

  “我们以往都是做中高端产品,改善性产品的优势和需求量越来越大,我们也准备多做这方面的工作,”孙宏斌显然看到了这一点。

  第一季度的比拼已经出了结果。绿城首季销售164亿元,融创首季销售250.9亿元。

(责任编辑:李方)

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