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5个月跌逾10%香港楼市怎么了?

2016年04月06日 07:06   来源:新京报   财经专栏作者

  财经刘言

  香港楼市的下行风险,除受经济社会活力不足,全要素生产率持续走弱等因素影响外,还与香港运行的货币发行局制度直接相关。此外,香港的楼市制度也是羁绊。

  近日,香港金管局在发布的《货币与金融稳定情况半年度报告》中指出,由于金融市场波动加剧和经济增长动力减弱,住宅物业自去年下半年开始转趋疲弱,楼市下行风险有增加的迹象。

  香港特区政府差饷物业估价署的最新数据,显示了楼市不断增加的下行风险:2月份香港私人住宅的售价指数报272.8点,与2014年10月水平相当,环比下跌2.19%,同比下降6.42%。且自2015年10月以来,香港私人住宅的售价指数已连跌5个月,累计下跌10.88%,同时住宅成交量在去年下半年下跌了26%。今年复活节长假期间,香港楼市新盘成交量更是大减80%。羸弱的楼市已直接传导至香港的土地市场,今年2月12日,香港地政总署公告显示,春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段的住宅用地,与去年9月出让的同一地段的地块相比,价格大跌了66%。

  去年下半年以来的香港楼市,与内地一线城市的走势,尤其是上海、深圳等一线城市房价的疯涨,可谓冰火两重天。同样面临经济增速下行压力、金融市场波动等影响,为何有着不一样的境遇?相信人们会找到一千个理由论证这种差别。不过,当前寒意迭起的香港楼市,确实可作为内地之镜,而非急着寻找各种理据,撇清两者的关系。

  首先,香港楼市的下行风险,除受经济社会活力不足,全要素生产率持续走弱等因素影响外,还与香港运行的货币发行局制度直接相关。香港采取的是严格的联系汇率制,与美元是直接挂钩,自身无法行使独立的货币政策,其货币政策周期跟美联储是同步的。因此,面对经济减速、内生增长动力不足等,香港无法通过汇率手段来调整支出政策和支出转换政策。也正因此,风险最终将转移到金融市场和房地产市场。目前,伴随着美联储步入加息周期,这也预示着香港楼市的下行风险或才刚刚开始,其市场冲击有多大,要看美联储加息政策的频率。

  其次,香港楼市的下行风险,甚至香港经济内生动力不足,香港的楼市制度都是最大的羁绊。香港土地实行的是严格的拍卖制度,这可看作是一种典型的不动产“做市商制度”。严格的土地供给管控,让香港的不动产市场具有明显的单向市特征,即香港楼市存在很强的正反馈势能,负反馈功能却明显不完善,是香港房价既受到美联储货币政策周期的影响,又受到特殊的挂牌卖制度影响的重要原因,同时也是香港房价相对超越香港当地全要素生产率的因素之一。

  当然,香港房价超越香港全要素生产率的长期趋势,也是压制香港经济转型和导致香港实体经济空心化的主要原因之一。即相对高企的房价,抬高了香港经济的运行成本,持续压缩着香港实体经济,以及香港经济内部的创新发展空间(从香港创业板的“鸡肋”可见一斑),导致香港经济如今更类似于一种金融掮客式躯壳。

  参照香港拍卖土地制度构筑而起的内地土地市场和楼市,在楼市的表现上,实际与香港有着内生的相近性。近年来,上海、深圳等一些城市房价的高温,已不同程度地出现了劳动力和企业的“逃离”现象,这实际上也是由于房价抬高当地经济运行成本的一种挤出效应。

  由此可见,我们在议论香港楼市的下行风险之时,有理由以香港楼市为镜,警惕内地空中楼阁化的房价行情的风险,反思引导家庭部门加杠杆的思路,能否在整体经济去杠杆、去库存上,哪怕起到扬汤止沸的效果。因此,当前不仅需要评价楼市调控政策的得失,更应该从土地市场制度,乃至整个不动产制度体系,进行一场伐毛洗髓的供给侧改革。

  □刘晓忠(财经专栏作者)

(责任编辑:殷俊红)

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