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魔方公寓:依托“互联网+”打造公寓综合体

2015年08月07日 07:23   来源:《经济参考报》   □记者 郑钧天

  

  魔方(中国)生活服务集团董事长葛岚 资料图片

  7月22日,魔方公寓在广州发布公寓行业首套标准化模型。此套模型的发布,意味着在“互联网+”概念下,作为新兴行业的连锁集中式长租公寓拥有了较为成熟的商业模式。同时,魔方公寓宣布将众筹加盟模式引入行业。

  记者在魔方公寓2.0标准产品的代表作——广州广纸路店看到,该公寓空间配备灵活多变的多功能公共客厅、咖啡吧、健身区、洽谈区,具有现代气息的“移动BOX”,能够充分满足住户休闲娱乐、商务洽谈,甚至是“轰趴”需求。

  据介绍,基于全面推进的“公寓+”战略,魔方公寓正为年轻人带来“门到门”(D2D)工作生活新模式,即满足他们对居住、办公、娱乐、健身、餐饮等全方位的生活需求。

  一种全新的租住生活方式

  “中国有2亿以上的流动人口,围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,是一个万亿级的市场。”从发现中国房屋公共租赁市场空白开始,魔方(中国)生活服务集团董事长葛岚历时6年打造了现在的魔方公寓。

  “2001年,我在北京工作的时候,当时在离公司比较近的建外SOHO租了一套房子,过着两点一线简单而又充实的生活。但突然有一天,房东找到我,说要急用钱,房子要卖掉,需要我尽快搬出去。没有办法,我只能重新辛苦地找适合我的房子。就是在那时,我萌生了这样一个想法:给每一个年轻人都提供一个可以长期居住的、稳定的、温暖的家。”

  葛岚认为,正是那段被迫搬家的经历,让他从此对租房市场特别关注。他隐隐地觉得在中国这一拥有数亿流动人口的国家,房屋租赁市场未来应该是一个巨大的“蛋糕”,而在这片广袤的蓝海却鲜有地产“大鳄”介入。

  在创业初期,葛岚的想法让不少专业人士不以为然。当他聘请国际权威咨询公司罗兰贝格对国内租房市场进行调研时,罗兰贝格项目负责人开始并不认为这是一个很好的创意。但调研的结果却让这位负责人大吃一惊。“他半夜十二点激动地给我打电话,说‘葛,你知道吗?这是一个潜力巨大的市场,而且现在还没有任何大型机构进入。’”谈到这里,葛岚自豪地笑了。

  葛岚坦承:“我们就是要颠覆传统的房屋租赁模式。”据了解,区别于传统的民房租赁,魔方公寓首创连锁集中式公寓租赁模式:寻找市场上的整栋闲置物业,然后进行标准的家庭化装修、改造成服务式公寓出租给个人租房者,并为房间配备统一的物业服务,进行集中式管理。

  “刚开始创业的时候,因为公寓是一种新业态,相对来说瓶颈还是很多。如国民经济目录里面没有‘公寓’这个行业。当时我们申请执照时就遇到了困难,消防、建筑、人员等配备均没有官方标准和行业规范。怎么办呢?我们就按照相关行业的最高安全标准来,并实施严格的财务制度,租房必须提供正式发票,依法纳税。如消防、门禁、监控、报警系统等,我们都是按照酒店的最高标准来做的。而在这之前,房屋租赁市场可以说是‘灯下黑’,现在互联网时代,我们必须把这个行业做得更加规范、更加透明。”

  2009年,魔方公寓的第一家门店——位于江苏省南京市的戴家巷店开业。“当时第一次做公寓,对客户、产品和市场都没有把握,所以我们在施工改造期间测试性地做了一间样板房,并拍了照片发到西祠胡同论坛上征询大家意见,当时论坛上一片质疑之声,觉得魔方是骗子,肯定是假照片。直到我邀请他们来实地看房间,论坛的风向才开始逆转。随后,戴家巷店的房间被大家追捧,开业前就完成了所有房间的预定。”葛岚告诉记者。

  紧接着,魔方推出的第二家门店——南京常府街店,也在开业前就被抢订一空。在第三家门店南京升州路店开放预约的时候,场面则更为火爆,甚至有人像炒楼花一样去炒租房预约券……

  截至目前,魔方公寓遍布北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、西安等全国10个大中型城市,目前已有80家门店,房量逾1.2万间。预计在2015年年底在全国各大城市新开100家门店。

  “你知道上海每天有多少人在找房吗?据我们测算,3-4万人!而现在市场二手房中介素质良莠不齐,信息不透明且管理混乱,市场上虚假房源、骗租等现象层出不穷,目前的市场机构无论在安全性还是财务方面都不够规范。与此同时,目前市场上有很多闲置的存量房没有盘活,供需双方缺乏有效对接。魔方模式将能有效盘活闲置物业的运营和利用效率,最大程度上整合社会资源。”

  罗兰贝格提供的数据显示,截至2014年末,我国约有2.5亿流动人口,占人口总量的17.2%,他们中大部分都需要租房,急剧增长的市场需求,预示着长租公寓这个行业在未来定会热度空前。与此同时,行业中许多机构、个人、“二房东”依靠着不规范、不合法的方式运营的现象也普遍存在。

  “在这种情况下,我觉得‘互联网+公寓’这种新的O2O业态大有可为。中国住房租赁市场正进入4.0时代:第一代是去实体中介门店找房;第二代是在搜房、58同城等线上平台找房、再与线下各中介行经纪人对接;第三代是以爱屋吉屋为代表的,租房者可在线上线下与其自有经纪人对接;第四代则是以魔方公寓为代表的,直接去除中介,即直接出租自有房源,几乎把全部中介环节省略。”

  盘活城市闲置物业

  魔方公寓的商业模式很快受到私募基金的青睐。近年来,魔方公寓累计获得美国华平投资集团2亿美元的投资。完成融资后,魔方不断加快着扩张的步伐。

  华平投资执行董事王倩表示,“目前公寓租赁行业仍是一片蓝海,标准化的品牌连锁公寓数量很少,远远满足不了市场需求,预计在未来几年内,该市场会极速增长。华平之所以选择投资魔方公寓,主要是因为看好中国房屋公共租赁行业。围绕中国流动人口产生的住宿以及生活消费,是一个万亿级的市场。”

  “市场上有大量的存量房没有盘活;还有大量传统型物业面临转型或生产线外迁,遗留的物业体量大,改造难,这些物业资产成了城市中的‘剩余资产’。我就考虑通过整合闲置物业,打造满足青年人稳定居住需求的家。而且,相对于酒店选址的要求,公寓更灵活,不一定需要满足临街或第一排物业的要求。”葛岚说。

  以魔方在广州的广纸路店为例,该门店原属于广州纸厂,在纸厂转型后,原物业就空置下来,多年以来已成为在市中心的闲置物业。魔方在调研过该区域的租住需求后,与纸厂达成协议,租赁下该物业,然后对闲置物业进行整体改造。

  “他们一开始不理解我们是做什么的、是否能做好,但后来我带他们实地看过魔方在广州的其他几处已运营的门店后,稳定的客流、自由交流的公区、安全高效的管理、风格统一的装修……这些让他们终于相信,房屋租赁市场的需求是巨大的,发展潜力也是巨大的。”葛岚说。

  记者在改造后的广纸路店看到,该门店有93间房,套内面积28-35平方米,并配有统一装修。具备客厅、干湿分离的独立卫浴间、厨房区、卧室等功能分区,统一配有家电——空调、洗衣机、抽油烟机、电视机,家具——床、床垫、衣柜、整体橱柜、鞋柜、书桌、沙发,可满足基本住房需求,租客拎包入住即可。根据房型、朝向、楼层的差异,租金水平在每月2500-3500元不等。

  据了解,魔方公寓的主要价格定位是:一线城市每月3000-6000元,二线城市每月2000-4000元。

  广州广纸路店的第一位租户柯先生告诉记者,“我有天下班偶然路过看到魔方公寓,那时候它还没装修好、乱七八糟的,但一走进房间却让我眼前一亮,房间的布局非常紧凑合理。我是一名室内设计师,一眼就看出房间是经过精心设计的,特别是卫浴、厨房区域,合理利用有限的空间,是考虑到使用者的需求的。更重要的是,这里离我们上班的地方非常近,周边菜场、超市都有,生活、工作都很方便。所以,我觉得这里比较符合我和我女朋友的需要,是我们想要的房子。”

  在上海张江店,刚从重庆到上海发展的王先生告诉记者,他刚到上海的时候到房屋中介实体店找过房,也在搜房、58、赶集网等上面找过,但按照门店和网上登记的信息实地去看房,却发现都是拼租房。“两室户、三室户分隔成几间房,客厅也分隔成住的房间,然后单间对外出租。环境很糟,也没有任何管理,价格也不便宜,根本不知道同一个房间都住了些什么人,我那时刚从外地来,在安全性上还是有些担忧的。偶然发现魔方公寓并入住后,发现这里除了环境好、安全性好之外,还能享受到很多附加服务。比如代收快递,下雨忘了关窗,只需发个消息给管家,管家就能帮我解决问题;而且住到这里后,可以很快交到很多同样年轻的朋友,我们下了班有时可以一起做饭,有时一起打游戏、一起跑步,只要在微信群里吼一声,马上能找到伴儿。”

  魔方的新发展业态:公寓+

  葛岚表示,在完成融资后,魔方公寓将加快扩张步伐,并启动“公寓+”战略,打造满足青年白领居住生活需求的一站式长租领域生活服务平台。“魔方将以公寓为核心,运用互联网平台整合各类生活服务资源,为年轻人带来全新的租住生活方式。”

  目前,租房者登录“魔方公寓”网站、APP、微信公众号均可预约看房、订房、完成在线支付,每个房间都明码标价,可选择月付、季付、半年付或者年付,不同季节、不同的付款方式有不同的价格。租房者利用互联网很容易能看到房间内的实景图、装修、朝向以及所处楼层的位置等。“在线租房就像预订酒店一样,你今天租了房,明天就可拎包入住。未来,租房者甚至不必来看房,就可以做出决定要租哪一间房。因为网站上已经集成了地图功能,可以360度全景视角观察房间。不久,我们甚至可以公开其邻居的部分信息,如男女、照片等等,租房者可以决定租住在一位美女旁边还是帅哥旁边。”

  此外,记者在魔方公寓张江店看到,其在服务方面也相当到位,公寓都设有贴心管家。这位管家,下雨天可以帮助租户收衣服,也可以深夜两点起来给忘带钥匙的租户开锁,甚至可以收发和垫付“到付”的快递包裹。这一切,只要租户在微信群里“吼一声”。

  利用互联网,魔方公寓还在打造互联网社区平台:每位租户都会被拉入一个社区微信群,在群里交流生活及工作体验,并定期组织线下活动,进行“头脑风暴”。“我们的租户几乎都互相认识,且彼此信任。”

  据统计,目前魔方公寓的全年平均入住率接近100%,且有相当数量的意向租户在排队。

  在葛岚看来,“互联网+”为魔方公寓的发展模式创造了无限的可能。“我们正以公寓为核心,运用互联网平台整合各类生活服务资源,打造公寓综合体。即接入O2O美容、理发、家政等服务。同时,我们也在响应大众创业、万众创新,在公寓楼中打造众创空间,将实现居住、办公、生活一体化。

  据悉,魔方公寓继在上海打造首个“门到门”低碳生活办公空间(D2D)后,接下来将在广州、上海、北京等地陆续建立多个类似空间。为小微企业、初创公司、大中型企业的创新团队、自由职业者打造灵活、自由、环保的低碳生活办公空间。

  展望未来,葛岚雄心勃勃,“我们将把魔方公寓作为‘线下流量入口’,未来我们的非主营业务将占据蛋糕的相当分量。我们将基于大数据开发金融产品并提供越来越多的生活服务产品,打造生活服务生态圈。比如,针对不同的租金支付方式,开发不同的消费贷款等。”

  除了打造未来的公寓综合体模式,魔方公寓联合“人人投”在7月22日正式宣布开启众筹加盟模式。对部分有需求的加盟商来说,由人人投为其定制众筹方案。比如一个总投入约为800万元的项目,在确认加盟后,发起人只需投资20%——160万元,即可占有30%股份及收益,剩余资金由人人投平台来进行专项融资,资金占比80%。据人人投估算,连锁式长租公寓将比单体公寓收益高出20%-30%,投资回报率超过25%。

(责任编辑:佟明彪)

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