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易居中国丁祖昱:房地产市场未来五年仍将高位运行

2014年08月14日 07:11   来源:新浪财经   

  新浪财经讯 8月13日消息,今日,易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱在上海发表演讲时表示,当前国内房地产市场成交量已经筑底,价格可能继续回落,但一线城市和大多数二线城市今年四季度就将回稳,但不一定回升。他说,中国房地产行业还大有可为,未来五年仍将高位运行。

  一线城市今年四个季度末就将回稳

  丁祖昱解读了近期房地产市场发生的变化。他指出,目前一些地方政府陆续取消或者放松了限购,并且出台了一些补贴、刺激政策,对于整体市场的稳定起到一定作用,相对降低了观望情绪,但是今天,地方政府对于银行并没有太大约束力,所以对市场回转并不是特别乐观。

  在住宅成交量方面,丁祖昱认为市场筑底已经表现地非常明显,继续下探的空间几乎没有。七月份的购房信心,也在筑底回升。

  他认为,对成交量不用太过担心,最坏的时候已经过去了,但是价格方面,可能还会继续回落。“(对于房地产企业而言)这是我认为用价格策略去影响购房者,或者说以价换量最好的时机。”

  房地产行业这一轮的市场到底要调整到什么时候?丁祖昱认为,市场将出现分化:一线城市和大多数二线城市,今年四季度就会回稳,但是不一定回升;一部分二线和很多三线城市需要更长时间才能调整到位,才能回稳。“这和前三次的市场变化有很大的差异,前三次是所有城市一起坏,一起好。”

  房地产未来五年仍将高位运行

  今年二季度以来,不少专家、投行对房地产业持悲观态度。的确,从房地产开发投资和销售数据看,都已达到历史高点,这种情况下,不能再寄希望于房地产开发投资持续的快速增长。

  不过,丁祖昱认为,不必悲观,房地产市场接下去五年左右时间仍将高位运行,虽然年销售面积达不到13亿平方米(去年的数据),但可以达到11、12亿平方米,成交金额可能还会突破8万亿,甚至达到9万亿。

  而2020年之后,房地产市场才会缓步下行,主要原因来自于需求本身。一方面,20岁到40岁的人口,2020年可能会比2010年减少10%左右,减少5000万人口,真正的买房主力人口减少10%;届时人均建筑面积达到40平方米,2012年年末是32.9平方米,大家对改善的需求也会放缓。

  丁祖昱开玩笑说,对大多数的同行,或者是业内,房地产业还大有可为,特别是在高位时期,一年抵过去的两年,五年抵过去的十年。“我们再干五年等于干过去十年,还可以过这样的好日子,所以我们都不用转行。”

  千亿房企最大问题是有规模没利润

  丁祖昱表示,对规模房企来说,这十几年,是高速发展的十几年,而且这种速度还可以维持一段时间,企业的市场占有率、集中度还会继续上升,集中度至少还有两三年的上升空间,所以对规模房企来说,未来两三年还是一个非常好的机会,抢占市场占有率。

  但是丁祖昱也指出,现在不同类别的企业都碰到一些问题。比如销售规模千亿企业今天最大的问题就是有规模,没利润。“千亿企业今天越拼越凶,由于千亿必须有大的流量,盘拿得太多,好、坏都有,所以净利率在快速下滑。”

  而第二梯队的问题则是在冲千亿的过程中,短期内拿了太多的土地,开工量短期内也会放大,一旦碰到市场波动就会出现去化变成存货,原先是高去化、高周转,现在过快的这种投资和开发反而带来了比较大的存货和资金压力。

  未来房地产企业的趋势是怎么样的?丁祖昱指出,第一个趋势是传统的开发模式变了;第二是从追求大而美,到追求中而美、小而美;第三个趋势是抢地盘,从进入大量城市变成深耕,比如绿地、万科、旭辉控股等都把上海作为主战场。(新浪财经 徐雯 发自上海)

(责任编辑:刘朋)

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