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房地产销售疲软绝不单单是周期性下滑

2014年05月23日 07:47   来源:中国证券报    

  5月份以来,土地市场流拍严重。截至18日,北上广深合计土地出让金仅为150亿元,这一出让情况创最近数月最低。20大标杆房企在前4个月的拿地规模也以每月下滑近40%的速度缩减。在地价方面,4月统计数据显示,一线城市地价停止上涨、二线城市地价开始下跌。这意味着,目前楼市调整已经按照“销售下滑缩减新开工和竣工减少拿地”这一链条传导到土地市场,预计未来几个月新开工、竣工和拿地难改下滑颓势。

  在第一轮楼市调整周期(2008年-2009年上半年)中,2008年的商品房销售下滑20%、待售空置面积增长22%,而当年的新开工从2007年的21%下滑到2.3%,竣工下降4.2%,开发商土地购置下滑8.6%;在第二轮调整周期(2011年-2012年上半年),2012年的商品房销售仅增长1%,新开工则下滑7%,开发商土地购置更是下滑19.5%。值得注意的是,近3年的楼市新开工增速并不高,在2012年下滑7%的基础上,2013年的新开工增速也只有13%,是近年来的低点,反弹非常有限。笔者认为,这很可能因为开发商资金链紧张,或者对楼市未来预期看淡。

  目前房企的资金链要比前两轮要脆弱得多。从房企融资结构的变化来看,一般来说,包括按揭贷款和首付款在内的销售回款占开发商资金来源的比重为45%左右,不仅是开发商主要的资金来源,而且也是开发商中和高成本融资(银行(行情 专区)贷款、信托和民间借贷)的主要工具。但是,出于调整资产配置、降低流动性风险的考虑,去年6月份以来,银行对房贷的态度开始从“不待见”变为“抛弃”。初步匡算,房贷利率从基准利率的0.75倍上升到1.1倍,相当于房价上涨25%,这对于释放有效购房需求是极其不利的。而销售回款占资金来源的比重,也已经从2013年的45%下降到今年1-4月份的40%。据笔者调研,在5月12日央行对房贷窗口指导后,除个别大银行加快房贷发放节奏外,各主要银行的房贷政策并未明显变化,销售回款下降的趋势短期内难以改善。

  更需要关注的是,在前两轮调整中,需求只是暂时被抑制住,但本轮调整很大的特点就是供应相对有效需求的过剩问题。近年来,住房建设量连续几年超过城镇有效需求的增量,近3年(2011-2013年)城镇每年新增家庭在700万户以内,但每年住房竣工套数基本在750万套左右。根据“六普”的数据,城镇常住人口户均住房套数目前为0.9-1.1套/户,而2008年这一数据仅为0.74套/户。另外,未来每年城镇新增常住人口从过去十年平均2000万下降到1000万,有效需求的增量不会再保持旺盛的态势,当前的库存消化压力也难以在短期内缓解。

  因此,目前销售疲软绝不单单是周期性下滑,既有趋势性的因素叠加,也有有效需求被高估的影响。从户均住房套数、人均住房面积(2013年为32.9平方米)等衡量供求关系的因素看,绝对的住房短缺已经过去,住房建设高潮已经过去;从有效需求来讲,过去10年中,尽管城镇每年新增2000万人,但其中有多少是有效需求需要掂量,常住人口中的非户籍务工人员、纳入城镇化边界的有房户要扣除一部分。另外,至于能否将城镇常住人口中的无房户转化为有效需求,取决于户籍制度、收入分配、土地制度等改革进度,短期内转化为有效需求的增量有限。因此,就中短期看,住房供应相对过剩的观点成立,相对于银行抛弃房贷,这对于开发商销售回款的冲击更大。

  另外,2013年开发商12.2万亿的到位资金中,近40%的部分为高成本的自筹资金,包含民间借贷、信托、债券、基金等,综合融资成本在10%以上。从今年整体情况看,目前对于各类影子银行的打压仍未显著放松,二三季度信托偿付的高峰期即将到来。自筹资金不仅面临偿债压力,而且再融资和滚动融资的窗口基本已经关闭。

  如果销售回款和自筹资金继续承压,这意味着占银行资金来源83%的部分未来将持续下滑,房企资金链问题将紧绷,出现倒逼破产的案例会增多。在前两轮楼市调整周期中,由于开发商整体对未来市场看好,再加上后续货币政策宽松的支持,前期激进的房企资金链断裂大多以收购兼并的方式出现和结束,破产多以隐性方式出现,影响范围和幅度也比较小。目前,由于开发商对未来前景较悲观,而货币政策仅限于“微刺激”,债务刚性兑付也开始打破,未来中小房企、激进的大房企资金链断裂,将更多以显性的破产清算来结束。

  考虑到银行存量贷款中有40%-50%的部分是房产或地产抵押贷款,房企显性破产将会严重冲击到抵押物价值预期、银行信贷整体质量,未来改善房企资金链将是楼市面临的主要任务,特别是如何改善销售回款下滑颓势。从目前来看,银行存款压力在中短期内趋势性改善,融资成本下降有望传导至信贷市场,再加上房贷主体——国有商业银行对于房贷的支持力度会在未来边际改善,销售在中期也有望改善。中短期内,需要政府或国有商业银行对于首套住房贷款一如既往的优惠和支持;长期内,需要将城镇常住人口中的无房且无效的住房需求(主要是非户籍外来人群)转化为有效的住房需求,这就需要在户籍、收入和土地等制度上的改革。

(责任编辑:施晓娟)

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