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北京划一半商品房用地建自住房 或推高商品房价格

2014年01月04日 08:04   来源:21世纪网   

  北京市今年的楼市调控进一步加力。北京市国土资源局有关负责人1月2日表示,2014年北京将继续加大住宅用地供应,拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设,60%用于商品房建设,而商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。

  这意味着在2014年,各类保障房及自住型商品房用地将占供地总量的70%,纯市场化的商品房用地只剩下30%。

  北京市此举是迫于房价调控的压力。2013年四季度,北京市通过“限房价、竞地价”及“限地价、竞自住房面积”等方式,集中推出了大批自住型商品房用地,这种自住型商品房销售价格全部限制在2.2万元/平方米以下。北京市国土局人士称,自住型商品房是纳入到商品房体系中,这部分宅地供应将可以进一步拉低统计数据的平均值。

  另据知情人士透露,为解决近期引发舆论风波的北京“井下住人”问题,北京市住建委正试图寻找一些持有型物业的开发商以及中介机构合作,推出一些低价床位群租产品,以避免“井下住人”重演。

  4:3:3供地格局

  北京市国土资源局1月2日公布的数据显示,2013年,北京土地市场共成交经营性用地1575公顷,相当于2012年的2.5倍,其中住宅用地1261公顷,商服用地313公顷。同期,北京市经营性用地总成交金额达1800亿,创下土地市场历年最高水平。

  从住宅用地供应结构来看,2013年北京市供应的住宅用地可提供住宅总建筑规模约为2300万平方米。其中各类保障房建筑规模约1300万平方米,占住宅总建筑规模的57%;商品房建筑规模约1000万平方米,其中自住型商品房227万平方米,约可提供住房2万套。由此可见,2013年北京面向中、低收入家庭提供的各类保障房及自住型商品房建筑的规模,已占住宅总建筑规模的66%。

  按照惯例,北京市现在不能公布2014年土地供应计划。但从比例上推算,市场化宅地供应比例将从2013年的34%降低至2014年的30%。

  参加了北京市国土局1月2日沟通会的亚豪市场总监郭毅告诉记者,2013年北京土地市场异常火爆,所以去年的土地供应超额完成计划。而2014年最大的变量是土地供应计划以及完成情况。如果2014年住宅用地供应完成情况不好,则意味着今年北京市场化普通商品房用地比2013年可能要少得更多。

  “我爱我家”副总裁胡景晖在接受21世纪经济报道记者采访时表示,这说明政府在努力从土地供应源头上调整供应结构。思路已经很明确,保障性住房用地面向低端购房人群,自住型商品房用地面向夹心层购房人群,而市场化普通商品房用地面向富裕人群。

  可能推高纯商品房价格

  受访的地产业内人士认为,由于纯商品房用地比例缩减,市场房价可能会进一步被推高。

  东亚新华地产营销总监贾玉鹏在接受21世纪经济报道记者采访时表示,从2103年北京市供地方式来看,市场化宅地供应普遍采用配建保障性住房或者自住型商品房的方式来完成,这最终导致市场化宅地地价被进一步推高。这导致普通商品房部分拿地成本非常高,开发商只能把户型改为改善型、项目档次以及房价提高。最终市场会两级分化,刚性需求就盯着保障性住房或者自住型商品房,而纯商品房就直接面向高端。

  贾玉鹏称,目前开发商已经对一线城市土地稀缺价值有着充分认识,纯商品房部分用地进一步挤压会使得这部分市场竞争更加激烈。

  推低价床位群租救助“井下人”

  北京中原地产市场研究部总监张大伟对上述调控的前景更表乐观。他认为,按照北京市住建委规划,2013年北京市完成不低于2万套自住型商品房供地,2014年完成5万套自住型商品房供地。整体加起来会使得中低端供应增多,进而影响市场预期。至少房价涨幅会放缓。如果自住型商品房集中供应的话,还可能导致面向刚需的市场化商品房项目暂缓销售。

  不过,现实可能未必如此,因为自住型商品房源未必足够。2013年12月14日北京首批自住型商品房开始网上申购。消息称报名人数高达20万,其中很大一部分是保障房的轮候家庭。但首批房源只有2000套。

  根据规定,两类人群可优先购买自住型商品房,一是北京市户籍无房家庭,其中单身人士须年满25周岁;二是经济适用住房、限价商品住房的轮候家庭。

  而这两类人群之外的一部分刚需购房者,则不得不在纯商品房市场上面对更为高企的房价。

  21世纪不动产市场总监桑豫峰表示,总体来看,自住型商品房将扮演摊薄房价的角色,而不是真正降低房价的作用。如果大量用地被指定用于自住型商品房建设,其他市场化定价的商品房由于需求并未减少,价格势必越来越高。

  2013年四季度,北京市国土资源局通过“限房价、竞地价”及“限地价、竞自住房面积”等方式,集中推出了大批自住型商品房用地,预计可提供自住型商品房2万套以上,对于稳定当前住房市场预期起到了作用。2013年推出的自住型商品房房屋销售限价全部在2.2万元/平方米以下,单套总价在200万元以内。

  通过加大自住型商品房建设比重,房价调控达标的问题可望得以解决。北京市住建委目前头疼的是如何解决“井下住人”的问题。据知情人士透露,近期由于北京“井下住老人”事件被媒体广为报道,这让北京市住建委面临颇大压力。他们正试图寻找一些持有型物业的开发商以及中介合作,推出一些低价床位群租产品,以此避免“井下住人”的情况再度发生。

(责任编辑:李方)

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