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4月一线城市房价涨幅超10% 调控被指遭遇抗药性

2013年05月24日 14:52   来源:兰州晚报   

  据新华社电房地产调控力度不断加码,“国五条”最严调控落地近3个月,然而最新数据显示广州、北京、深圳、上海4月的新建商品住房分别以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比涨幅遥遥领先,被视为全国最严调控的北京,二手房以2.0%的环比涨幅居全国之首。

  房价原本就高得离谱的一线城市,为何反而成为领涨先锋?难道是调控遭遇到了市场的“抗药性”?是措施未扼住涨价咽喉,还是地方政府执行政策未动真格,还是地产商负隅顽抗?记者对此进行了调查。

  多城市个税调控“悬空”

  美联物业全国研究中心监测数据显示,主要一线城市前4月土地市场成交量价齐升,北京、杭州等地平均楼面地价同比涨三成。5月初,广州拍出一块新地[最新消息价格户型点评]王,折合楼面地价2.6万元/平方米,而这一地块目前周边的商品房售价才不到2.5万元/平方米。“面粉贵成这样,面包怎能不涨?”一位房地产商告诉记者。

  “这种拍卖的办法,就是地方政府再怎么表态严格调[最新消息价格户型点评]控不放松,老百姓都会担心未来房价预期会失控。”暨南大学管理学院教授胡刚忧心忡忡:如果地方政府、尤其是一线城市再不改革土地出让的定价方式,调控房地产很难完成既定目标,也让普通百姓住有所居的中国梦看上去很遥远。

  从3月底国五条地方细则落地大限至今,已经两个月时间,除了北京等少数城市以外,绝大多数城市尚未公布房屋交易20%个人所得税的征收实施细则。记者走访二手房交易市场时发现,原本意在抑制卖房炒房冲动的个税,却几乎全部转嫁给了购房者。一些城市税务和房地产主管部门的说法是“还在研究”,还有一些城市的说法是“要等中央出台规范的指导意见”,各种说法铺天盖地,效果则是“只见楼梯响,不见人下来”。

  位于广州南沙的楼盘天玺湾,为了应对政府限价,就想出了把原本规划出售的精装房合同,分拆成“毛坯房”和装修合同,毛坯房的合同单价控制在政府指导定价线内。记者查阅数据发现,通过这种方式,去年底网签均价还在1.2万元左右的楼盘,今年4月底就“离奇”下降到不足1万元。

  “房价统计数据下降了,开发商钱也没少赚,最后就只有老百姓被忽悠了。”一位业内人士表示,在实行限价的北京和广州,这样操作的开发商“绝不只是一两个,就看政府动不动真格管了”。

  熟悉房地产领域法律问题的盈科律师事务所律师周玉忠表示,开发商拆分合同逃避限价违反了一房一价的明码标价,也涉嫌虚假价格,政府有关部门对此应依法予以纠正和查处。“如果政府不能严格加强市场监管,再严格的调控措施也只会变成‘空调’。”

  现阶段房价很难出现拐点

  最新的房价统计数据让购房者揪心,东方财富网一项针对近5000名网友的调查显示,64.4%的人认为房价还会进一步上涨。

  记者走访了多家在售楼盘均发现,房价上涨预期仍旧强烈。“看过的一些热点楼盘好几个都是日光盘,让人心慌,现在不出手恐怕更买不起。”在北京大兴区一家楼盘看房的小胡说。这家楼盘的售楼员小庞说:“调控增加了买房者的成本和流程的复杂程度,房价该涨还得涨。”

  “调控遏制了房价过快上涨的势头,但从3个月到半年左右的短期来看,房价温和上涨的可能性仍较大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者说,“如果政府不采取进一步措施,现阶段房价很难出现拐点。”

  十年调控,从调整投资性需求降温楼市,到出手救市,再到调控重重加码,祭出了一轮轮限购、限贷、限价、提高税收的调控大旗。陈晟说,在这个长期调控过程中,京沪等一线城市部分地区房价翻一倍的区域比比皆是,房价合理回归的预期并未稳定。

  北京大学房地产金融研究中心研究员尹斌认为,调控政策在抑制楼市投机的同时,部分刚需及改善型需求者的购房门槛同时高企甚至被限购。目前的调控还处在应当狠抓落实的关键时期,调控措施既要控制房价过快增长,又要保障刚需人群不被调控“误伤”。

  暨南大学管理学院教授胡刚认为,十年调控,政府出台了很多方案,用了很多手法,可以说,简单的、见效快的方式基本用过了,调控也开始遭遇越来越强的“抗药性”。必须解决体制性的土地财政依赖、房地产税收体制改革、房地产登记联网制度建设等“深层次”问题,“短期行政调控为长期制度建设赢得时间,才有意义。”

  尹斌说,房地产也是投资市场,房子也具投资属性,因此,房价不单纯跟调控和供需有关,还和投资热点及宏观经济形势相关联,比如流动性过剩带来的影响,老百姓又缺乏有效的投资渠道,房地产市场就很容易成为投资投机的“蓄水池”。

  业内声音

  决策层重估楼市调控

  若一段时间无起色下半年或调整政策

  近日召开的房地产行业内部会议透出信息,针对现行的房地产调控政策效果,有关方面正在研究和观察。一段时间后,若调控效果无明显起色,不排除调整政策的可能。

  记者获悉,针对当前市场变化,决策层正在研究评估,拟经过一段时间观察后,决定是否对政策进行调整。

  事实上,尽管政策条款严厉,但不少地方变相涨价等行为层出不穷,一定程度上削弱了政策效果。业内人士认为,近期决策层对房地产调控表态甚少,意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨,市场指标始终没有起色,不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。

  在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下,行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定,进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为,“去行政化”将成为未来调控方向。

  房产税可能是上述“长期调控”手段之一。记者获悉,多地房产税试点方案已经上报,在上海、重庆试点两年多之后,不排除该税种年内扩大试点。

  房产税试点短期内或小范围扩围,且可能主要针对增量房屋征收。差别化信贷和税收政策未来将成为常态。对于行政色彩浓厚的住房限购政策,可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开,但短期内仍将存在。

  多数分析认为,未来一段时间,房地产市场可能保持温和复苏走势,但从成交量、景气指数等指标来看,市场仍会处于阶段低位。 据《中国证券报》

  北京万科[简介最新动态]等近40楼盘

  因定价高被卡预售证

  据《证券时报》报道北京新房“限价令”实施月余,项目申报预售证卡壳现象愈演愈烈。无论是从楼盘推广情况看,还是权威人士分析,都显示北京市住建委目前押了近40个项目的预售证,住建委和开发商正就一些项目协商研究如何调整价格。

  大兴区有7、8个项目等待开盘,这里因临近未来的北京第二机场而备受购房人关注,万科、保利[简介最新动态]、龙湖[简介最新动态]、金融街等知名房企均在此聚集,而有意向在这里买房的已经排号登记了几千人。不过,这些人何时能买上自己心仪的房子是个未知数,因为这些项目都没拿到预售证。

  “现在没房卖,还没拿到预售证,价格待定,可以过来先排号。”预计6月开盘的云立方项目销售人员告诉记者,没拿到预售证的不只他们一个项目,北京很多项目都是这样。“开不了盘,我们也着急,每天在这儿白接电话,实际上客户已经积蓄够了。”他说。

  京版国五条细则出台后,由于实施严格限价,勒令新开盘项目定价不得超过区域均价、已开盘项目定价不得超过前期销售平均价格、当月销售价格不得超过上月销售平均价格,因此,很多项目因价格原因而拿不到预售证。

  业内专家认为,预售证被卡的原因基本上是项目定价过高,开发商又不愿意降价,如果价格与上一期持平,北京住建委不会不批的。

  面对预售证被卡,开发商的应对策略有所不同。有的开发商为了避免客户流失,开始接受住建委的价格指导;有的不愿降价,就变相采用拆分装修款的销售方式;有的将毛坯房改成了精装修,并且压低装修成本;有的不但将毛坯房改成精装修,还打出了绿色环保牌,以恒温、恒湿、恒氧为由提高报价。

  除了上述几类急于销售的开发商会主动想办法拿预售证外,还有部分开发商选择了被动等待,甚至根本就不去申请预售证。

  “我们旁边一项目去申请预售证了,根本没批下来,那我们再去也同样批不下来,所以索性就不去报了。”大兴某上市房企北京公司有关负责人告诉记者,如果仍按照上一期的价格去申报,项目是赔钱的,这对上市公司来说比较尴尬,没法向股东交代。

  上述负责人说,分期开发的项目普遍采取的销售策略是,前期以一个相对较低的市场价格出售,然后稳步小幅上涨,实现盈亏平衡。

(责任编辑:李方)

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