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济南一季度调解民商事纠纷数百件 物业问题过五成

2013年04月08日 10:45   来源:济南日报   刘晓群 周茂林 王萍

  济南仲裁委员会发布今年第一季度仲裁调解民商事纠纷情况

  调解纠纷数百件 物业问题过五成

  住在小区,物业服务在城市居民生活中日益占据一席之地,但由于多方面原因,物业纠纷频发,成为制约物业发展,影响业主生活的一大问题。记者从济南仲裁委调解中心了解到,该中心2013年第一季度受理了数百件民商事纠纷,其中物业纠纷约占50%以上。

  纠纷频发为哪般

  服务和管理不善引发物业纠纷

  在市中区某小区,不少业主拖欠物业费。记者跟随仲裁员在调解中发现,引发纠纷的主要原因在于物业服务和管理不到位。譬如,公共走廊的窗户破损,物业没有修理反而将其封死;维修养护不当,造成绿化和部分设施损坏;某业主家因房屋质量问题发生漏水,请物业前来拍照留证,可物业拍照后却将照片遗失了。客观地说,这家物业的大部分日常服务都做得不错,但这些小事累加起来,双方的矛盾就越来越深。

  沟通不畅物业成了替罪羊

  在另一个小区,物业和业主的矛盾主要是沟通不畅引发的。一进某单元的楼门,一个深深的电梯井就映入眼帘,业主非常不满,怨气都撒在物业公司身上,长期拖欠物业费。其实,未安装电梯是开发商的责任,物业却成了替罪羊。物业也没有向业主解释责任义务关系,而是一推再推,不予理睬,还态度强硬地催收物业费,导致双方矛盾激化。经过济南仲裁委员会的工作人员的解释劝说,大部分业主很快明白过来,同意缴纳物业费。调查中发现,其实大多数业主都很明理,并不愿拖欠物业费,如果双方的沟通顺畅一些,物业的态度耐心一些,诚信为本,和气生财,这一纠纷本不应该发生。

  如何预防、化解物业纠纷?济南仲裁委员会就一些常见问题给读者提个醒。

  签订合同注意“抠字眼”

  今年年初,我市某小区几十户业主拒缴物业费,物业公司来到济南仲裁委员会调解中心申请调解。调解员在调查中发现,双方签订的物业合同中约定,“每月1—5日物业公司上门收取物业费”,但物业公司忽略了“上门”这一约定,每次都是贴张告示,坐等业主上门缴费。业主拖欠物业费后,物业公司按合同约定,要求拖欠费用的业主缴纳滞纳金,业主则认为物业公司没有上门收取,拖欠的责任在物业。这种被动的情况,就是物业公司不重视合同所导致的。

  重视合同,不仅对物业公司重要,对业主也很重要。现代物业管理是一种合同行为,双方在签订物业管理合同时,都要充分重视,在条款中尽可能详尽地明确各自的权利义务。任何霸王条款都是不合法的;而有意下套,淡化义务,曲解或误解误读合同条款也是不理性的。

  物业不是“大管家”

  某小区的张女士最近和物业公司闹起了矛盾。张女士入住新房不久,发现窗户缝隙过大,冬天呼呼漏风;她楼上的住宅出租给一家公司商用,每天人来人往,嘈杂又不安全;单元门还坏了,张女士必须从十楼下来给客人开门。张女士多次找物业反映,一直得不到解决,一怒之下停缴了物业费。

  其实,这些问题虽然给张女士的生活带来很多不便,但并不是物业公司的责任。新房窗户缝隙过大,属于房屋质量问题,应找开发商维权。物业没有执法权,不能强行取缔住改商,向工商行政部门投诉才是正道。单元门损坏问题,物业已经向厂家报修,过一段时间就能解决。物业公司不是“大管家”,按照合同履行义务、享有权利,业主不能期望物业能包管小区内的一切事项。

  别拿前期物业合同不当合同

  某些物业纠纷中,业主认为,自己没有和物业公司签订过合同,因此不需缴纳物业费。其实,这也许是因为不了解前期物业合同所致。前期物业服务合同,就是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业所签订的物业合同。前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业,也涉及业主,只要不违反《物业管理条例》等法律法规,就对业主有合同效力。业主委员会与物业企业签订物业服务合同生效后,前期物业服务合同就终止了。

  谁来担责不能“分不清楚”

  马先生的爱车在小区被划,小区虽说24小时全方位监控,但视频模糊,无法找到肇事者。马先生认为自己已经缴纳车位费,物业有看管义务,应赔偿划车损失。物业则不肯赔偿。这就是典型的责任不清。值得高兴的是,《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十五条已经规定,停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等产生的费用。因此,再发生类似事故将由保险公司赔偿。(记者 刘晓群 通讯员 周茂林 王萍)

(责任编辑:施晓娟)

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