楼市"金九银十"几成镜花水月 开发商降价动力不足_中国经济网??国家经济门户

楼市"金九银十"几成镜花水月 开发商降价动力不足

2012年10月08日 06:52   来源:经济参考报   

  刚过去的中秋和“十一”长假期间,房地产市场并没有出现传统的“旺季”局面。《经济参考报》记者在走访北京、上海等一线城市的一些楼盘发现,长假期间楼市整体表现乏力,多个城市的购房者均以“观望”为主。接受本报记者采访的多位分析人士表示,开发商降价动力不足、政策压力上升,导致市场有效需求减少,楼市表现乏力在意料之中。专家认为,近期升温的土地市场对楼市走势的影响不可忽视。

  市场

  十一楼市“观望的多”

  7日上午,记者在北京朝阳路发现,几家房产中介仍在醒目位置摆放着“喜迎双节”的促销海报。几个衣着整洁、满脸热情的购房顾问在路边向过往行人发送印制精美的楼盘广告,同时邀请去店内小坐,但过往路人却鲜有驻足。

  在一处“我爱我家”的门店内,几位工作人员正在电脑前忙碌。看到记者进门便有人上来询问是租房还是买房。当记者随口问道“过节看房子的人怎么不多呢。”该工作人员说“前两天人很多,现在是旺季。”

  但根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据,截至10月6日,北京二手房市场的“新增房源登记量、新增客户登记量、带看量”均创下2007年以来国庆假期新高,比如“新增有效房源登记量比去年同期上涨了155%,新增有效客 户 登 记 量 比 去 年 同 期 上 涨 了82.5%,带客看房人次比去年同期上涨了166%”。

  该机构总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者,近些年来国庆节期间越来越沉重的出行压力,以及各大景区的人满为患,使得越来越多的人选择留京或在北京近远郊休闲度假“其中不乏趁此难得的节假日看房、选房、买房签约的年轻人”。此外,二季度楼市的火热,未来房价继续回落预期的减弱,以及担心四季度可能出台调控新政等多重因素“使得这个国庆节人们对楼市的关注度普遍高于前些年,看房量显著增加”。

  “但是带看成功率(即带看人次和最终达成交易量之间的比率)却创下了历年国庆假期新低”。胡景晖认为,人们还是普遍以观望为主,“看得多,买得少。”

  同样观望的还有上海购房者。6日,是为期4天的上海“假日楼市”十一房展会闭幕的日子。根据主办方公布的数据,展会期间观众人数共计11.6万人次,介于“五一”房展的9万人次和去年“十一”房展13万人次之间,人气基本呈持平状态。不过在房展现场,购房者向记者反映最多的是房价与心理价位差距依然很大,“买不起”、“太贵了”、“太远了”———大多数年轻人看完房展后只有一声叹息。

  记者在现场看到,参展楼盘仍然以象征性优惠为主,住宅项目折扣最多为9折,其他多是给予几万元到几十万元的优惠,折算下来在9 .7到9.9折,不少购房者表示房企优惠力度并不大,与此前的期待有很大差距,目前仍以观望为主,暂不购买。

  一家参展企业的工作人员告诉记者,有一些参展项目实际并未开盘,参加房展会就是展示楼盘提前蓄客,试探行情,这些项目尚未有具体价格,因此也没有优惠。上海本地一家龙头地产企业的参展人员告诉记者,开发商资金压力没有去年底那么大了,不会急着降价促销,还有一个原因是降价会让早期业主不满,一旦引起“退房”事件对企业品牌负面影响很大“参加房展主要是了解市场行情。”

  同为一线城市的广州和深圳在“十一”期间也没有出现以往的“火爆局面”。4日落幕的深圳秋季房地产交易会,业界甚至用“冷清”来形容。广州寒桐投资顾问有限公司总经理告诉记者,“开发商降价动力不足、政策压力上升,导致市场有效需求减少,九月楼市整体表现很平淡。”他进一步表示,这些因素使得十月份成交量整体上升的可能性仍然不大,第四季度楼市大概还是平稳发展。“但是,近几个月住宅价格有上涨的压力,下一阶段房地产市场调控仍处于关键时期”。

  调控

  节前多部委表态降低预期

  事实上,十一黄金周期间,楼市没有出现购房热也在很多人意料之中。上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析表示,当前中央调控房地产的态度非常坚决,加上购房者和开发商之间的博弈维持在一个相对平衡的状态,可以预期楼市仍将平稳发展。“旺季不旺”的特征、供求逐渐合理的趋势,都会给房价上涨带来阻力“银十”刮起“涨价风”的可能性非常小。

  中秋和“十一”长假之前,中央层面多次释放坚持房地产调控信号,业内有分析称这是有意在给假日楼市降温。

  9月23日,住建部称,当前房价尚不具备全面反弹的条件,下一步将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施,确保限购措施实施效果,适时对执行调控政策不力、放松调控政策,造成房价过快上涨的地区实行问责。

  9月20日,国家税务总局政策法规司相关负责人表示,房产税下一步将扩大试点范围,并逐步建立房地产税制度,房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。

  9月13日,国土部表示,要对土地交易市场进行监测,重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况,同时跟踪拿地密集企业的开发节奏,杜绝囤地行为。

  “也正是注意到房地产市场现升温迹象,管理层面开始接连喊话表态,以稳定市场预期。”中国房地产学会副会长陈国强表示。“这是再次对市场、地方政府进行提醒,不允许放松调控,政策预案也在准备之中。但是,这并不意味着政策会再一度收紧”。

  而在此之后,广州市国土房管局表示,将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施,主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。广州市国土房管局称,近期中心区域高价项目成交增多,造成全市均价结构性上涨,引起市场的不正常波动,误导市场预期。并且表示这种行政化手段也是无奈之举。

  “为防止十月楼市出现大规模过热现象,在管理层面相继喊话的同时,地方政府给予配合出台限价等政策,为房价上涨预期降温”。一位业内人士如此分析指出“十一楼市没有出现火热局面在意料之中”。

  记者在采访中发现,尽管推盘项目众多,但与往年不同的是,采用降价促销的楼盘却少之又少。房企重心正从“重交易”转化为“重展示”。北京中原市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示,多部委的表态不容忽视,因此房企在定价策略上不得不考虑周全。

  预警

  土地市场局部升温引发担忧

  与黄金周期间楼市交易情况不同的是,节前的土地市场确实可以用“火热”来形容。9月29日北京市国土局8宗地块集中成交,这些地块虽然大部分都位于郊区,但由于位置较好,引来许多大型房企激烈竞争。从价格上来看,除一宗溢价率较低以外,其余7宗土地溢价率都超过35%以上,其中4宗溢价率甚至超过40%。

  据链家地产市场研究部统计数据,9月北京市土地出让金约257.37亿,2010年以来的最高纪录,仅次于2009年12月。其中经营性用地土地出 让 金2 5 4 .7亿 元 ,溢 价 率 达36.4%。

  另外,中原地产在针对13个重点城市土地市场的监测数据显示,9月前27天土地供应比8月同期增加了16%。其中,居住用地和商办用地分别增加了13%和24%。成交方面,9月前27天同比8月同期增加了31%。其中,居住用地和商办用地分别增加了15%和87%。

  中原地产张大伟分析称,大部分开发商已经选择了在9月份大量拿地,表示市场开始出现转向,大部分开发商都已经从上半年的悲观转为乐观,拿地积极性高涨。另外,由于住宅价格环比在继续上涨,对这些企业而言,此后的新增供应将主要表现在涨价幅度上。

  此前,为稳定土地市场,北京市已暂停了10块土地的出让,上海也暂停了一宗“准地王”地块出让。但业内普遍认为,地方政府的“临时管制”措施只是暂时放缓土地市场节奏,难以改变市场预期,第四季度土地市场和房地产市场仍会继续上涨。

  记者注意到,土地市场的变化正在影响购房者心态。一些购房者普遍认为,面粉热销会导致面包随之涨价。土地市场升温,房价自然很可能“进一步上涨”。一位分析人士据此指出,土地市场升温与楼市成交连月回升、经济下行压力加大等多方因素叠加“将增大房价反弹压力,弱化楼市调控成果”。

  该人士指出,在楼市调控的关键期,应该引导开发商更加理性、谨慎拿地,防止出现地王、高溢价地块形成负面效应。此外,还需尽快启动与房地产相关的财税、土地等方面改革,通过制度化方式解决地方政府财权事权不匹配、收入支出不对等问题。“只有使地方政府摆脱土地财政依赖以后,才能彻底巩固楼市调控已经取得的成果”。

(责任编辑:李雨思)

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