2015文创园区变革之路:传统园区转型 模式升级

2015年12月26日 08:45    来源: 中国文化报     李琤

  原标题:2015文创园区变革之路

  2014下半年,工业用地集约化、工业用地弹性出让、工业用地存量盘活等一系列中央及地方用地法规政策相继出台,为文创园区用地的加速市场化提供了更加公开透明的外部环境;国务院2014年底的43号文件,使得政府投融资体制破冰,地方平台企业特权不再,基础设施及公共服务领域大门向社会资本公平开放,其后财金[2014]76号文件及系列配套政策,更是保障了政府与社会资本可持续合作推入。

  2015年,更多利好信息积极释放,在新常态背景下,全国上下文创产业园区也正进行着各种变革:首先,“一路一带”烧火了西部及东部沿海经济带;“京津冀一体化”加快了河北沿京津区县园区的开发步伐;“众创空间”点燃了万众创业的热情;“互联网+”成为全年热议的话题;而“盈利模式转型”也为产业园区投资者解决“投资大、回报慢”的难题带来希望。虽然目前这些变化在2015年终并没有看到最后的成果,但即将迎来的2016年,不仅是新的开头,也是国家“十三五”发展规划元年,文创园区该如何应对创新,我们将在总结这一年的成果之上,窥探出新的机遇,做好迎接挑战的准备!

  产业

  传统园区转型

  从废旧厂房到动漫产业基地、文化产业园、影视基地、主题公园,文化地产的发展道路越走越宽。部分文创园区在发展的过程中找到了一条与城市发展相融合的道路。文化创意产业园区发展一般经历了从文化产业开发区,发展到文化创意产业园区,然后是城市文化创意街区,最终发展到城市文化和创意城市融合。

  作为地产领域的一个分支,文化地产虽不如商住地产那样暴利,但与普通行业相比,仍具有相当可观的利润空间。通过过去几年的高速发展,产业园区的盈利模式越来越清晰明朗,较为典型的就是“配套物业销售+园区服务收入”模式。然而,这种模式在新常态时代,靠卖房子这一做法无疑不是应对未来之策。

  以18年来深耕文创园区的尚8文创园区为例,2015年,尚8新创建了尚8国际创新园(酒仙桥)、尚8京环孵化器(东四环小武基)、尚8天津南开263产业园(天津)、营8号国际青年艺术营(前门)等8个文化创意产业园。目前,尚8文创园区总数已达17个,建筑总面积达50万平方米。

  尚8文创园区在经营模式上也进行了升级:由过去的1.0模式——“房东”—“租户”(传统物业型服务平台);2.0模式——园区运营方为入园企业提供软硬件相结合的综合服务(产业服务平台);3.0模式——产业资源高度、有效整合;产业间实现融合发展;以合作、共赢的理念,打造基于产业链发展为核心的创新生态圈(公共协作创新平台);上升到4.0模式——产业创新共享平台网络,在产业集聚、产业融合的基础上,重点突出产业孵化、源头创新(产业创新平台网络)。

  目前,我国的文化创意产业园区基本走过了文化产业开发区阶段,经过近几年来文化创意产业园区的发展,面对当前的经济和社会发展形势,各个城市都亟须建立符合自己城市文化特色的文创街区,这既是文化创意产业从业者的要求,也是城市市民生活的需求。

  一些文化创意产业发展要素条件比较成熟的城市,正在开始着手打造城市文化创意街区,使之成为城市市民的休闲娱乐中心、游客的地方文化体验中心,以及城市产业升级的创意驱动中心。

  也就是说,未来文创园区的盈利模式将越来越考虑长周期回报,注重收益可持续性,将会由之前依赖的物业产权性收益向产品服务化收益转型提升。越来越多的产业园区将不断创新经营模式,提升项目产业招商、设施管理、入驻企业服务、项目孵化与创新、项目产业投资促进等各种精细化的服务能力,来获取可持续的回报。

  可以预见,2016年乃至更长的几年内,文创产业园区的项目布局依然会落地于几大区域经济中心圈内,会更加出现在环上海、环北京、环广深区域内。同时,因为这些城市的旧城改造及更新,将盘活大量原有产业用地存量,还将会有更多的城市进一步享受改革红利所带来的机会。

  产业

  园区发展模式升级

  在每年的北京文博会上,不仅可以观察到中国文化产业的发展面貌,看到大量领先的新创意、新技术、新产品、新商业模式和全文化产业链的新版图,更能够努力寻找到一个前沿的、有规模价值的产业生态圈范例。

  在第十届北京文博会上,文化产业园区创新发展的新探索、新经验成为其中重要的板块。北京东城、西城、朝阳、海淀、昌平等11个区县,数十个文化创意产业园区、集聚区的重大项目亮相,国家新媒体产业基地、鸟巢文化中心、明十三陵历史文化创意产业集聚区、高校大学生创意园、乐多港综合体等集中展示,全面展现文化创意产业高端化、集聚化、功能化发展的新形象。国家对外文化贸易基地的展示,对于中国文化贸易迈向规模化、集约化、现代化发展的路径探索,具有重要引领价值。

  在文化创意产业蓬勃发展的过程中,涌现了一批文化创意产业园区,推动了产业发展。同时,在整体经济步入新常态的形势下,北京文化创意产业正迈入质量效益型发展的新阶段,产业发展从追求规模扩张向注重提质增效转变,园区整体水平不高、发展不平衡的问题逐渐显露。例如,有的园区有空间无平台,缺乏适应文化企业发展的服务体系;有的园区有建设无管理,尚无高效的运营模式;有的园区有集聚无协作,未形成完整的产业链;甚至还有的园区有名无实,空有文化产业园区的名头,实无文化内涵,与现阶段产业发展要求不适应。

  特别是当前,北京市正立足全国文化中心建设,深入贯彻落实京津冀协同发展战略,加快推动非首都功能疏解和产业转型升级,对文化创意产业园区建设和文化创意产业发展提出了新的更高要求,如何推动园区升级发展已成为迫在眉睫的问题。

  面临新形势新挑战,北京市提出了建设市级文化创意产业示范园区的设想。北京市委宣传部进行了广泛调研和深入研究,在全面掌握全市文化创意产业园区发展情况的基础上,经过多方推荐、层层筛选、专家评审,认定了中国北京出版创意产业园、清华科技园、星光影视园、莱锦文化创意产业园首批4个示范园区。拟通过市级文化创意产业示范园区认定,加强扶持建设,树立园区发展标杆,支持示范园区采取“主园+分园”、园区共建等模式,在城市发展新区、生态涵养发展区及河北、天津等地输出管理经验和运营模式,从而实现典型引路、高端示范,引领其他园区进一步优化服务体系,促进产业集聚,全面提升园区科学发展水平,推动文化创意产业向“高精尖”结构演进,促进文化创意产业京津冀协同发展。

  此外,全国首个,也是目前唯一的国家文化产业创新实验区首次亮相文博会。实验区区域面积达78平方公里,集成首都文化、金融、科技等创新资源,拥有体制机制、政策环境、市场体系、金融服务、人才培养、发展模式等六大创新。这是一个全国文化产业改革的探索区、文化经济政策的先行区和产业融合发展的示范区。如果说尚8集团的产业生态圈是文化产业园区发展的4.0阶段,那么,国家文化产业创新实验区的文化创意产业集群发展模式已经率先从1.0进入5.0阶段。即从最初的打造单个文化创意产业专业楼宇,到建设园区、培育集聚区,再在集聚区基础上规划建设产业走廊,直到建设全国首个国家文化产业创新实验区,引领文化创意产业不断升级发展。

  趋势

  众创空间的盈利困局

  顺应“互联网+”时代的发展,大众创业、万众创新成为新趋势,许多房企们发现了空置物业的新玩法,纷纷加入到众创空间的潮流中。SOHO3Q、优客工场、云工坊等联合办公领域一时在坊间引起热议,共享办公模式在中国火热地开展起来。但火热的背后,联合办公能否取代传统写字楼成为主流办公模式,帮助商业地产抵抗楼市低温呢?

  今年,SOHO中国推出了3Q众包项目,该模式鼓励所有个人和公司加入3Q销售网络,成为3Q伙伴和联盟。借助互联网的力量,3Q伙伴联盟通过手机端代客下单,客户支付成功后,合同租金金额的8%将返还3Q伙伴联盟账户,佣金闪电到账。SOHO3Q项目一直在探索房地产出租与互联网结合的全新模式:从O2O(线上到线下)预订下单、无底价竞拍,到大客户定制,再到3Q众包模式,每一次新尝试都是对传统模式的颠覆和突破。

  而广为人知的优客工场除了提供实体办公桌外,还努力为创业企业提供切实需要的服务,打造活跃的人脉社区。

  不管是SOHO3Q还是优客工场,他们都希望为客户提供完善的服务,而不仅仅做大房东和“二房东”,试图通过相关的利益链条形成远超传统写字楼办公空间所能提供的服务。

  而与众创空间相提并论的“孵化器”,在过去的运营模式上,充其量只能算作“二房东”——孵化器公司从物业持有者手中租下办公场所,分散地提供给创业者,形式有些类似办公场所的批发和零售,以赚取其中的利差。这样的模式,使得早期孵化器基本没有什么能力助力“双创”。

  不过,在“双创”的大背景下,孵化器的职能也渐渐从单一的“二房东”发展为具有投资属性的综合创业服务机构。以北京创客总部为例,该孵化器建立了一套深入地帮助早期企业迅速成长的垂直服务体系,同时也提供种子期投资服务,为创业者提供资金和资源上的多方面支持以及行业大咖、创业新锐、一线投资人等构成的强大导师团的指导。

  不可否认,当前的各种联合办空间盈利模式还不太成熟,大部分还只能靠租金差,实际上就是“二房东”模式。虽然尚有政府的支持,很多项目能够以零租金或是补贴租金的形式打出名气来,运营者目前也只能在租金上面有所盈利。至于所谓的服务费,实际也是极少的,毕竟这些企业都是成本控制型的,创业型公司很难有这么多额外的成本来支付各种各样的专业服务。至于孵化产生的收益,实际与办公空间本身没有关联。单纯做天使投资、VC投资或者PE投资,也能一样做孵化、有收益。

  与此同时,除了北上广深外,目前国内写字楼的开发租售模式正面临极大的挑战。知名地产专家指出,非一线城市的写字楼和商业地产“处处供大于求”,价格是最触人心弦的要素。如果大房东不具备足够优势吸引来“二房东”,那么联合办公就是个幻影。

  当下,中国联合办公的市场鱼龙混杂,服务也良莠不齐。此外,盈利模式始终是难点,这一点也制约了这个市场的发展。想在联合办公模式下生存的企业有很多,但还有很长的路要走。在联合办公空间的重压之下,写字楼是否会逆袭而上?未来,联合空间能否取代传统写字楼,令人期待。

  趋势

  “一带一路”“京津冀”带动区域发展

  “一带一路”是一条商贸之路,也是一条文化之路。在这条路上,散落着许多古老而璀璨的文明遗迹,与现代文化交相辉映。目前,“一带一路”已经正式步入实质性推进阶段。在此过程中,园区也正在成为各地推进“一带一路”战略的重要载体,政府和社会资本合作(PPP)等融资模式创新也成为化解投融资阻碍的重要手段。

  “一带一路”能否顺利实施,离不开沿线城市的努力。而“一带一路”战略的实施,也为沿线城市和各类园区带来了大量机遇和挑战。面对百年不遇的战略机遇期,沿线城市和园区都迫切希望抓住“一带一路”契机,对接国家战略,获得更多资源,进一步实现包括资金、教育科技、人才、物流等要素聚集。

  在第十届北京文博会上,“一带一路”产业带上的各大文化产业园区,都在大力推动沿路文化产业的发展,以文化产业为载体实现对外交流。例如,来自新疆“丝绸之路经济带核心区”的特色文化产品,其中包括宝玉石、桑皮纸上的中国画、民间工艺美术作品,《千回西域》、《在他的歌声里》等一批新创剧目,加快民族特色文化产品走向市场。同时开展“艾德莱斯炫昆仑”秀演活动、舌尖上的新疆——《新疆味道》项目推介。此外还特设对外文化贸易展区,展示新疆对外文化贸易的成果,展示相邻的中亚五国吉尔吉斯斯坦、哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦、塔吉克斯坦和土库曼斯坦的文化创意产品和民族手工艺品,显示“一带一路”作为中国文化“走出去”的通道和窗口作用。

  除此之外,在推动京津冀协同发展、打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新的大背景下,今年4月底,来自京津冀三地的66家文化创意产业园区代表出席,共同发起并签署了《京津冀文创园区协同发展备忘录》,加强对三地文化资源的协同开发、管理和利用,推进区域文化产业融合和文创资源共享,切实推动三地文创产业协同发展。

  京津冀三地地缘相近、人缘相亲,文化一脉,各具优势,在京津冀协同发展的战略背景下,三地正在加强建设动漫网游及数字内容功能区、798时尚创意功能区、戏曲文化艺术功能区、音乐产业功能区、新媒体产业功能区、创意设计服务功能区、会展服务功能区与周边产业区域及其他城市的合作与交流。

  例如,北京东城区把“胡同工厂”模式输出天津,打造成了天津的C92文创园。该项目是天津南开区首家创意产业园,复制东城区“产业园集群发展+多元价值服务体系+资本化运营”三位一体的园区运营模式,打造一个集科技、媒体、通讯三大领域融合的TMT新兴产业基地。同时,C92文创园联手天津商家联盟举办“创意集市”,组织10余家开设网店的创业者集中展卖创意食品、创意玩具。

  未来,北京市还将通过市级文化创意产业示范园区认定,加强扶持建设,树立园区发展标杆,支持示范园区采取“主园+分园”、园区共建等模式,在城市发展新区、生态涵养发展区及河北、天津等地输出管理经验和运营模式,从而实现典型引路、高端示范,引领其他园区进一步优化服务体系、促进产业集聚,全面提升园区科学发展水平,推动文化创意产业向“高精尖”结构演进,促进文化创意产业京津冀协同发展。

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(责任编辑: 张晶雪 )